Synthèse d'un été très immobilier!

J'ai été assez silencieux depuis quelques mois sur ce blogue. Je n'ai pourtant pas chômé ni pris de vacances malheureusement. En plus de ma business habituelle de formateur en gestion de projet qui a roulé à fond de train depuis juin, l'été a été très productif pour faire avancer notre plan stratégique immobilier.

Démarrage de l'entreprise de construction et rénovation

Avec mon partenaire Philippe, nous avons démarré une petite entreprise de construction au printemps dernier. Les premiers petits mandats ont été dans nos propres immeubles et ensuite un premier contrat client nous a tenu occupé de la mi-juillet à la mi-août. Notre objectif est surtout de gérer nos propres projets de construction-rénovation, mais quand le temps le permettra, nous prendrons également des mandats clients.

Achat du 1er projet de flip et début des travaux

Au début juin, nous avons acquis notre premier projet de flip, un cottage à rénover au complet. Nous avons réussi à financer par nous-même ce projet grâce aux produits des refinancements de deux propriétés. Pas de banque, pas de prêteurs privés pour ce projet de flip. Beaucoup plus de flexibilité de notre côté. Avec les projets de l'entreprise de construction, les travaux de rénovation ont été retardés un peu jusqu'en août. C'est maintenant démarré et ça va avancer assez rapidement.

J'aurais aimé que ce soit en vente au début septembre, ce sera plutôt fait au début octobre. Les frais mensuels pour garder cette propriété sont de 1100$ par mois, je ne veux pas que ça s'étire sur trop de mois. À suivre bientôt!

Acquisition d'un immeuble semi-commercial

Là, évidemment, tout notre argent a été utilisé pour acheter le flip. Impossible d'acheter un plex d'ici la vente du flip? Et bien non. Fin juillet, je déniche un immeuble semi-commercial dont les chiffres me semblent très bons. Trop bons, je n'en crois pas mes yeux.

Je connais le secteurs, je vois un potentiel énorme avec cette propriété. Les loyers résidentiels semblent bien en deçà de leurs prix potentiels. Bref, je cherche l'anguille sous la roche. Je ne trouve pas à première vue.

On fait une offre d'achat deux jours plus tard, acceptée immédiatement. Visite des lieux satisfaisante. Inspection bien correcte. Petits problèmes de conformité avec le service des incendies par contre, on a réussi à négocier une subvention du vendeur pour faire certaines de ces travaux.

Même l'inspecteur nous dit qu'il trouve cet achat très bon. Il va y avoir beaucoup de travaux à faire au cours des 10 prochaines années, mais rien pour annuler la transaction. Je contacte les banques qui eux aussi cherchent l'anguille sous la roche avec les chiffres, mais ici non plus, personne ne trouve rien à redire. Desjardins calcule un ratio de couverture de dette de 1.51, ce qui est extraordinaire. Moi j'arrivais à 1.40 avec des chiffres encore plus conservateurs.

Le genre de petit problème à régler dans ce nouvel immeuble! 

Finalement, le financement a été octroyé en 48 heures avec la Banque Nationale. D'où vient la mise de fonds de 25% exigée par la banque si nous n'avons plus d'argent? D'un refinancement de notre projet de flip via un prêteur privé avec des conditions très intéressantes. Des conditions gagnantes-gagnantes. Je vous en reparlerai.

Ah oui, quand on parle de profit à l'achat, certain dise que c'est de la foutaise... L'évaluation agréée de cette propriété est de 75 000$ plus élevée que mon prix d'achat. Un beau profit à l'achat!

Le plus beau, et je vous garde les détails pour une prochaine fois... Nous ressortirons de chez le notaire avec un chèque de 25 000$!

Et vous, un bel été côté immobilier? J'espère que vous vous êtes bien reposés à ma place!

Commentaires

  1. Félicitation pour tes acquisitions! Il serait intéressant de voir quels travaux de rénovations vous comptez entreprendre et voir les résultats par la suite!

    RépondreSupprimer
  2. Bonjour Steve, quel est ce ratio d'endettement (1.51 et 1.4)? est ce celui de vous ton partenaire et toi ou celui sur l'immeuble? si c'est l'immeuble comment ca se calcul?

    RépondreSupprimer
    Réponses
    1. Bonjour Sofiane, c'est calculé par rapport à l'immeuble. C'est les revenus nets d'opération (RNO) divisé par le coût de la dette (remboursement en capital et intérêt). Souvent, pour les 6-plex et plus, les banques demandent 1.3 minimum.

      Supprimer
  3. Bonjour Steve,

    J'oeuvre en immobilier depuis 1999 et travaille depuis 2007 pour DuProprio à titre de coach de porte-parole.

    Comme ce flip a pour objectif de faire du profit, je me permets de recommander de considérer vendre sans intermédiaire afin de ne pas payer de commission et ainsi récupérer 100% de la juste valeur marchande.

    De cette manière, vous maximiserez votre retour sur investissement.

    P.S. Mon intervention n'a absolument pas pour objectif de promouvoir les services de DuProprio... Il se veut un conseil d'ami à un jeune investisseur ;) que je suis depuis ses débuts.

    Félicitations pour la nouvelle entreprise !

    Martin Desfossés

    RépondreSupprimer
    Réponses
    1. Bonjour Martin,

      Merci de cette suggestion. C'est quelque chose que je ferai probablement pour un prochain projet. Pour celui-ci, pour une raison que je ne peux écrire publiquement, je ne peux pas le vendre via Du Proprio.

      Au plaisir de se parler,

      Steve

      Supprimer
  4. Salut Steve ! Intrigant ton cheque de 25 000$ lors de l'acquisition. Comment dirais tu que le programme de coaching (que tu as suivi avec le CIIQ) a pu t'aide dans cette derniere transaction ?

    Merci !

    RépondreSupprimer
    Réponses
    1. Bonjour,
      Je te dirais qu'à force d'entendre des collègues dans le coaching oser négocier des conditions vraiment particulières, ça m'a pousser à "oser" demander. Je ne rentrerai pas dans les détails car ça en rend plusieurs fous quand on rentre dans les détails. Mais disons que je suis particulièrement fier de ce coup là!

      Supprimer

Enregistrer un commentaire

Voici la marche à suivre pour publier votre commentaire:

1) Écrire votre commentaire dans le formulaire de saisie ci-dessous
2) En dessous de Sélectionner le profil, sélectionner Nom/URL
3) Saisir votre nom (ou pseudo) après Nom
4) Cliquer sur Publier commentaire

Merci de votre commentaire!

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...