Les 10 commandements du propriétaire locatif

Être propriétaire de logements locatifs est loin d'être toujours de tout repos. Plusieurs propriétaires sont de mauvais gestionnaires et finissent par regretter leur vie d'avant, quand ils n'avaient pas à se lever à 3 heures du matin pour aller déboucher une toilette (sarcasme)!

Voyons voir certains éléments clés, les 10 commandements du parfait propriétaire locatif, qui pourraient leur permettre de devenir de meilleurs gestionnaires d'immeubles.

1) Une revue diligente avant-achat, toujours tu feras

Ce n'est pas une chemise que vous achetez et que vous pourrez retourner au magasin si vous changez d'idée par la suite. Il faut bien connaître les forces et faiblesses de l'immeuble (fondation, structure, plomberie, électricité, etc.). Allez à la ville demander s'il y a des avis de non conformités. Appelez les pompiers pour la même chose (pour les plus gros immeubles). Le nombre de logements est-il celui autorisé par le zonage? Ne vous fiez pas au rôle foncier pour le nombre de logements permis, ce n'est pas parce que c'est écrit 5 logements que c'est ce qui est autorisé au zonage.

Peut-être devrez-vous faire un test de pyrite, faire vérifier le bon fonctionnement des gicleurs, faire un test de sol. Devenez de vrais Sherlock Holmes. Essayez de connaître le plus possible les locataires actuels, car ceux-ci viennent avec l'immeuble. Allez sur le site jugements.qc.ca et vérifiez leurs historiques à la Régie du logement.

Les 10 commandements du propriétaire locatif.

2) Les paroles du vendeur ou du courtier, jamais tu ne croiras

La fiche du courtier indique que les coûts annuels d'électricité sont de 3450$? Ne le croyez pas, allez vérifier vous-même chez Hydro-Québec. Le vendeur indique dans la DV (déclaration du vendeur) qu'il n'y a pas de d'avis de non-conformité émis par une autorité compétente? Ne le croyez pas, allez vérifier à la ville et aux pompiers. Le vendeur vous dit que les voisins sont tranquilles, faites votre enquête auprès du voisinage. Vous achetez un bien de plusieurs centaines de milliers de dollars, ne vous fiez pas à des paroles, contre-vérifiez absolument tout!

3) Une enquête de pré-location, toujours tu effectueras

Ce candidat locataire a "l'air" tellement honnête en plus de s'être présenté dans une jolie voiture dispendieuse.... Moi je ne crois plus aux apparences. Vérifiez son historique de crédit. Vérifiez sa page Facebook (la plupart oublient de verrouiller leur page pour les non-amis). Appelez à son emploi en cherchant vous même le numéro de téléphone et demandez à parler aux ressources humaines et non pas uniquement à la personne contact que le candidat vous a donnée. Idem pour ses références des anciens propriétaires, je vais voir au rôle foncier de la ville si c'est le bon nom de propriétaire qu'il m'a fourni et j'essai de trouver son numéro de téléphone.

4) La sécurité des occupants, tu te préoccuperas

Il peut y avoir quelques négligences d'entretien sur l'immeuble, mais tout ce qui touche à la sécurité des occupants est à mettre au top de votre liste de tâches à faire. Les rampes d'escaliers, les marches d'escaliers instables, les sorties d'urgence, le système d'incendie, la présence de détecteurs de fumée dans les logements, etc.

Également, tout ce qui touche à la qualité de l'air dans l'immeuble doit vous préoccuper: la ventilation des salles de bain, du sous-sol, les infiltrations d'eau. L'eau est le pire ennemi de votre immeuble!

5) L'entretien courant de l'immeuble, tu ne négligeras pas

Au Québec, il y a un déficit chronique d'entretien dans les immeubles locatifs. Ce sont des décennies de négligence de la part des propriétaires qu'on observe. Un immeuble négligé va attirer une clientèle en conséquence, des loyers en conséquence... et la valeur de la propriété en sera affectée. C'est toujours surprenant de visiter un immeuble et d'avoir l'impression de faire un retour dans les années 1960.

6) Ton marché locatif, tu maîtriseras

Le marché locatif est en perpétuel changement. Il faut rester à l'affut. La clientèle change. Leurs besoins aussi. Les nouvelles constructions locatives viennent changer la donne dans certains secteurs. C'est faux de prétendre que les prix des loyers vont toujours vers le haut! Parfois, et croyez-moi ça fait très mal, mais il faut baisser le prix de certains logements pour s'ajuster au marché. Visitez les sites de location de logements pour voir à quels prix se louent les logements voisins. Allez les visiter pour en voir la qualité et bien vous positionner.

7) Du respect pour tes clients (locataires), tu montreras

Les locataires sont vos clients! Chouchoutez-les! Ils ne sont pas une nuisance! Certains propriétaires l'oublient. Votre business, c'est justement d'attirer et de garder ces bons locataires et de gérer les moins bons locataires.

8) De gens compétents, tu t'entoureras

Je ne compte plus les fois où je lis sur des forums immobiliers: "je cherche un plombier pas cher", ou quelque chose du genre... oh SVP, oui le prix est important, mais! Mais la compétence est primordiale. Même choses pour tous les autres professionnels. Ça inclus les courtiers hypothécaires et immobiliers, les notaires, les spécialistes en assurances, les évaluateurs, les inspecteurs. Sans oublier vos comptables et fiscalistes qui coûtent la peau des fesses mais qui peuvent vous faire sauver 10 fois ce qu'ils coutent.

9) De nouvelles connaissances, tu acquerras

En 2007, si vous achetiez n'importe quelle propriété, presque n'importe où, vous étiez quasiment assuré de pouvoir revendre à profit deux ou trois ans plus tard. Ce n'est plus le cas. La forte inflation des années 2002-2012 est derrière nous. Comme je l'indiquais dans l'article 10 facteurs clés de succès en immobilier locatif, il faut être plus qu'un propriétaire, il faut devenir un gestionnaire. Il faut savoir comment créer de la valeur avec une propriété. Il faut parfois voir plus grand que de seulement augmenter les loyers à chaque année. Vous devez maîtriser l'art de promouvoir vos logements et cibler votre clientèle.

Tout ça, ça s'apprend! Ce n'est pas les coachings ni les formations en immobilier qui manquent sur le marché!

10) Un béni-oui-oui, tu ne seras pas

Dire oui à tout et à tout le monde, tout le temps? Non. Votre locataire, qui paye 750$ pour un logement propre (mais qui se louerait 900$ sur le marché actuel) veut une sortie d'eau extérieure pour arroser ses plantes? "Mais oui mon très précieux client, ça va me faire plaisir de vous faire ça, mais ça va vous couter 15$ de plus par mois" (c'est un exemple). Je ne dis pas de faire payer pour le moindre travail d'entretien. Je dis qu'il ne faut pas dire oui à toutes les demandes car ces demandes seront infinies!

Se faire texter ou appeler à 23h00 du soir pour une question non urgente? Non. Il faut recadrer ça le plus vite possible sinon votre vie de propriétaire deviendra un enfer.

La liste pourrait probablement s'allonger encore un peu!

À lire: Les 10 commandements du flippeur 
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