dimanche 29 novembre 2015

Vous allez devoir déboucher des toilettes à 2 heures du matin!

Soyez avertis futurs propriétaires, vous aurez à débouchez des toilettes à deux heures du matin! Vous devrez courir après vos locataires pour vous faire payer, en plus de vous déplacer pour collecter et déposer les loyers le 1er du mois. Ouf, du travail je vous dis pas!

Bref, vous aurez constatez que je suis ironique aujourd'hui! En lisant les commentaires des lecteurs sous l'article Le marché fou des plex, dans La Presse, je n'ai pu m'empêcher de sourire à la lecture du commentaire suivant concernant les éléments que les investisseurs sous-estiment le moment venu d'investir en immobilier:

"La chose que personne ne compte jamais: ton propre temps. Chaque fois que tu prends une demie heure pour aller collecter les chèques du mois, aller les porter à la banque, que tu appelles un contracteur pour faire réparer ci ou ça, faire déneiger le parking, etc…, ou chaque fois que tu vas déboucher une toilette à 2 heures AM, ben ça te prend ton temps, pis le temps c’est de l’argent."

Bienvenue en 1980 comme façon de réfléchir! (en tout respect pour le lecteur qui a écrit ceci)

Le mythe des toilettes à déboucher à deux heures du matin

Je possède des propriétés depuis 2007. Combien de fois ai-je eu à me lever, péniblement, suite à l'appel d'un locataire à 2:00 AM, pour une toilette bouchée? Combien de fois? Attention, retenez votre souffle! ZÉRO. En 10 ans. Et j'ai maintenant 30 portes. Je pense vendre mes immeubles tellement cette tâche de déboucheur de toilette m'éreinte! 

Ce mythe a la vie dure. Je me le suis fait dire il y a des années au moment d'acheter mon premier plex: "Tu vas voir, tu vas le regretter quand tu auras à déboucher des toilettes en pleine nuit!"

Soyez avisé, vous aurez à déboucher des toilettes à
toutes les nuits, pour le reste de votre vie! (sarcasme!)

Bien sûr que j'ai déjà eu des problèmes de toilettes. Deux seules fois pour des toilettes qui se vidaient mal, sans être bouchées. Sur ces deux fois, une seule fois je me suis déplacé, en plein jour, pour constater le glouglou que faisait la toilette, avant d'appeler le plombier. L'autre fois, je ne me suis même pas déplacé, j'ai tout simplement envoyé le plombier. Un gros 180$ plus tard, c'était réglé. Avouez que c'est un problème épouvantable, qui à lui seul mérite de ne jamais jamais investir en immobilier... (sarcasme encore).

Ah oui, ce 180$ est une dépense déductible d'impôt... Il y en a qui se trouve toutes sortes d'excuses pour justifier le fait qu'ils ne sont pas intéressés par l'immobilier. Trouvez moi d'autres raisons, mais celle des toilettes bouchées, SVP, passez à autre chose.

La collecte des loyers, loin d'être une corvée

Autre tâche colossale de tout bon propriétaire: la collecte des loyers. Imaginez-vous posséder 30 logements (comme moi), 19 à Joliette, et 8 à Montréal. Imaginez-vous à tous les 1er du mois, prendre votre bagnole et se rendre à Joliette pour collecter les 19 loyers, puis revenir à Montréal et faire la tournée des autres locataires pour collecter l'argent et les chèques. Du travail éreintant!

Ça, c'était peut être le cas en 1980. On est en 2017. Allo la technologie. La plupart de mes locataires ne savent peut-être même pas ce qu'est un chèque, ce truc d'une autre époque. Jamais je n'ai à me déplacer à Joliette pour collecter mes loyers. TOUS ces locataires là paient soit par chèque post-daté ou, la plupart, par virement bancaire directement dans mon compte de banque. Certains choisissent également d'utiliser le virement Interact (de plus en plus): je reçois un courriel m'indiquant que j'ai reçu un virement, et en un gros (en exagérant) 30 secondes, l'argent est dans mon compte. Du travail, je vous dis pas...

Ah oui, à bien y penser, je viens de mentir. Nous avons deux locataires à Montréal qui paient en argent sonnant. Comme nous n'avons rien à faire comme tâche régulière sur cette propriété (pas de gazon, pas de déneigement), ça nous permet donc de passer devant l'immeuble au moins une fois par mois. Et pour simplifier le tout, imaginez vous qu'un de ces deux locataires va porter son argent à son voisin, qui lui nous remet le tout, en échange des deux reçus. Temps de travail: 10 minutes par mois.

Bref, vous aurez constaté que quand on veut s'organiser, on s'organise. N'écoutez pas tous ces mythes qui vous sont rapportés, bien souvent par des gens qui ne possèdent même pas un seul immeuble.

Pour ce qui est de calculer son temps, je vous dis que si vous calculez votre enrichissement net à la fin de l'année grâce à vos immeubles, et que vous divisez ça par le nombre d'heures travaillées durant l'année, vous êtes probablement en haut du 100$/heure. Pas mal, non?

2 commentaires:

  1. Pour qu'il y ait des propriétaires, il faut qu'il y ait des locataires qui pensent que ce n'est pas une bonne affaire d'investir dans l'immobilier. Laissez les à leurs fausses croyances sinon, comment les propriétaires vont remplir leurs loyers si tout les locataires se mettent à investir? (Je suis aussi sarcastique)

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  2. Hello,
    Certes, c’est bien vrai que la collecte des loyers est une vraie corvée, surtout quand certains ne veulent pas payer ! De plus, toi, tu as 20 logements à gérer, tudois avoir une tactique infaillible.

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