Quand un FLIP devient un FLOP !

Les flips sont à la mode ces temps-ci. Moi-même je veux réaliser un premier flip en 2016. On se n'improvise pas "flippeur" du jour au lendemain! Certains réussissent très bien, d'autres ont des sueurs froides et passe près de la débâcle financière.  

Voici le récit du premier flip réalisé par Annie et son conjoint. Son histoire m'a fait sourire car elle réunit plusieurs erreurs que font souvent des débutants en immobilier et que j'ai moi-même faites dans quelques uns de mes rénovations. Bonne lecture! 

Nous sommes le jeune couple d'investisseurs immobiliers ayant acquis 19 portes en 3 ans. Voici la brève histoire de notre premier flip... et qui a failli être un flop!

Nous avons choisi de flipper un condo plutôt qu'une maison pour deux raisons: le prix de vente et la superficie à rénover. En janvier 2014, Nous avons déniché un condo en vente depuis plusieurs mois. La propriétaire avait déjà quitté les lieux et cherchait à faire une vente rapide. Le condo était en très piteux état: l'entretien avait été négligé et la décoration était horrible. Il avait tout de même de très jolies caractéristiques: unité de coin au rez-de chaussée avec 1200 p.c., deux grandes chambres à coucher, solarium avec des grandes fenêtres, en plus d'être très bien situé dans un joli quartier, à proximité de la ville et des services.

Tout cela nous rassurait et nous semblait une valeur sûre.


Un scénario trop optimiste...

Avant de faire notre offre, nous avons fait une estimation rapide des coûts. Si nous achetions le condo à 150 000$, un prix en dessous de l'évaluation municipale et de la valeur du marché, on pourrait éventuellement toucher un profit de 15 000$ à la vente (estimation de la vente: 180 000$). Avec ce scénario, on se garderait donc un budget de 10 000$ pour les travaux et de 5000$ pour les autres frais (condo, intérêts sur prêts, taxes de bienvenue, frais de notaire etc.).

Nous avons fait notre offre et elle a été acceptée telle quelle. Nous avons pris possession rapidement et commencé les rénos au début février. On était convaincu qu'avec un minimum de travaux, on réussirait à relustrer son apparence et à le revendre rapidement. Tout allait se dérouler autrement...

Les rénos, ça grimpe vite! 

Les plus grosses tâches à effectuer incluaient:

Peinturer et enlever le papier peint. Plusieurs pièces avaient des couleurs très foncées et du papier peint en mauvais état. Nous avons donner le tout à contrat à un peintre. Ce fut assez dispendieux comme travaux, vu le temps nécessaire pour enlever le papier peint et réparer les murs.

Faire le resurfaçage des armoires de cuisine et de salle de bain. Les armoires de mélamine blanche étaient défraîchies. Nous avons utilisé un produit qui s'appelle "Wrap Ma Cuisine". C'est un vinyle qui s'applique en le collant sur la surface des armoires existantes. Nous avons fait nous-mêmes cette tâche. C'est un beau produit, facile à installer, mais qui prend beaucoup de temps et de minuties pour éviter la perte de matériel. Surtout, c'est beaucoup moins cher que de remplacer les armoires en entier.



À ces travaux majeurs (Note de Steve de Jeune investisseur immobilier: moi je pense que ce sont des travaux très mineurs!) s'est ajoutée une tonne d'autres items, tels le remplacement de tous les luminaires, un dosseret de cuisine en céramique, le sablage des planchers de bois francs, etc.

Total des coûts de réno: 14 000$, donc 4 000$ au-dessus de nos estimations.

Remise en vente, attente, découragement 

Après un mois de travaux, nous le remettons en vente au début mars avec Du proprio. Nous prévoyions le vendre en un mois, ça a pris quelques mois de plus. Nous avons eu un gros moment de découragement au mois de mai. J'ai même acheté une figurine de St-Joseph sur Amazon en blague à mon conjoint. Un truc de grand-mères qui, soi-disant, aiderait à vendre! 

Nous avons vendu: Youpi! ... Mais où est le profit? 

Finalement, nous avons accepté une offre d'achat le 1er juin, prise de possession le 31 juillet. Le prix de vente final, après négociation: 175 000$. Donc, nous avons dû payer 6 mois de frais de condo, deux fois plus que notre estimation du départ. Et nos frais de condo étaient assez élevés: 260$/mois. À cela s'ajoutaient les coûts de chauffage, vu que les travaux se déroulaient en plein hiver.

Au total, tous les frais associés se sont élevés à 8 500$ (incluant les frais de vente et d'acquisition). Avec les rénos (14000$), ça nous a donc coûté au total 22 500$, donc 7 500$ au-dessus de nos estimations. Nous avons fait un maigre profit de 2 500$ sans avoir comptabilisé nos heures. Nous estimons avoir travaillé environ 200 heures. Faites le calcul, ce fut loin d'être payant!

Le sentiment de l'avoir échappé belle 

Nous sommes sortis de cette expérience avec l'impression de l'avoir échappé belle, que ça aurait pu être pire… En effet, l'unité voisine de la nôtre était à vendre pendant la même période, sauf qu'elle est toujours en vente aujourd'hui, un an et demi plus tard et le prix demandé n'est plus que de 145 000$ : Ouch!

On aurait vraiment pu perdre des dizaines de millier de dollars. Pas besoin de mentionner que le marché du condo est saturé dans notre région.

L'heure est au bilan 

Voici un bilan de nos erreurs: 

Attention aux frais de condo, ça monte vite quand la propriété reste quelques mois sur le marché!! 

Estimation trop serrée des coûts des rénos et objectif trop ambitieux de vendre en peu de temps dans un marché saturé.

Ne pas avoir prévu d'avance un "exit strategy": si la vente ne fonctionne pas, on fait quoi?

Et les points positifs? 

Le résultat final était épatant, c'était vraiment très beau, et nous en étions fiers! Nous avions juste des bons commentaires lors des visites. Nous avons appris beaucoup et cela nous sert à améliorer nos immeubles locatifs.

Cette expérience nous a laissé un goût amer quant à la rentabilité d'un flip. On se questionne encore sur les conditions optimales pour qu'un flip soit vraiment rentable...

Depuis cette expérience, nous avons continué à investir en immobilier mais nous préférons maintenant concentrer nos efforts à trouver des propriétés à rénover pour ensuite les louer à des prix plus élevés.

Et vous, pensez-vous qu'un flip de condo peut être rentable, et si oui, à quelle condition? Quels sont vos critères d'achat pour un flip ?

Annie
(qui s'est récemment parti un nouveau blogue Rêver.Investir.Prospérer suite à la publication de son texte ici sur le blogue - Acquérir 19 portes en 3 années seulement)
La page Facebook Rêver.Investir.Prospérer

Commentaires

  1. Bonjour, Dans l'équation , je ne vois pas les montants pour l’imposition. Ont-ils déclaré leur flip? Car ça voudrait dire qu'il devront être imposé sur leur maigre 2500$. Si je ne me trompes pas, le profit est considéré comme un revenu. Merci

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  2. Est-ce que vous compter acheter votre premier flip en 2016 au nom d'une compagnie ou à votre nom personnel. Je cherche de l'information sur comment concrètement ca se passe quand on achète au nom d'une compagnie ayant une licence d’entrepreneur générale. Est-ce qu'on peut habiter dedans, comment fonctionne la mise de fonds avec les banques, etc..!
    Merci
    P.s: J'aime beaucoup votre site 9 on y retrouve plusieurs informations)

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    1. Oui, nos flips seront fait au nom d'une compagnie. Mais on devra donner des garanties personnelles.

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  3. Salut Steve. Si tu fais tes flippe à partir d'une compagnie devrais-tu être dans l'obligation du charger la t.p.s t.v.q au client et par le fait-même d'être inscris à la t.p.s et t.v.q puisque ta compagnie fera plus que 30 000 de chiffre d'affaire par année. De plus À mon avis la revente du condo ou maison sera imposé dorénavant comme un revenue imposable au lieu de gain en capitale. Je ne sais pas ???

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    1. De toute façon, un flip non-proprio occupant, c'est toujours imposé comme un revenu d'entreprise. Ce n'est pas un gain en capital. Donc 100% du profit est imposable (à 19% avec un compagnie!).

      Non je ne devrai pas charger la TPS/TVQ sur la vente, puisque je ferai des flips pour des maisons résidentielles usagées. Et oui, la compagnie sera inscrit au registre de la TPS/TVQ, comme toutes bonnes compagnie.

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    2. Merci pour la réponse. Je suis quand-même surpris de n'être pas obligé de charger taxes sur quelque chose d'usagé vendue par une compagnie. Le bateau ou la voiture doit êtres taxable à partir du moment qu'une compagnie(dealer) le vend a autrui. Un t-shirt usagé doit être taxable au village des valeurs.

      max laberge

      bravo pour ton site

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  4. Faut aimer le risque pour faire un flip de condo c'est temps ci. Déjà en partant les chances de réussite sont minces. Ensuite, si après une première analyse et la prise en compte de TOUS les coûts, le profit net n'est pas d'au moins 50 000 $, je n'y touche pas. Et ce en étant conservateur sur plusieurs hypothèses telles que le coût des rénos, le prix de vente, la durée du flip, etc.

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  5. Bonjour Steve,

    Au niveau du financement, quelle est votre approche avec les banques lorsqu'il s'agit d'un flip, sachant que les banques n'acceptent pas toujours de prêter considérant la pénalité de l'hypothèque qui sera remboursée avant le terme ?
    Est-il préférable de ne pas spécifier que nous voulons faire un flip ou de le préciser et de négocier une plus faible pénalité?
    Merci

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  6. Bonsoir, j aimerais vous laissez nos coordonnées. Si vous êtes intéresser nous cherchons des partenaires d affaires pour des flips de maison. Nous en avons 3 à notre actif. Nous avons une grande expérience en rénovation domiciliere. Laisser moi savoir votre intérêt. Merci Maxime bonnier et Stephanie Auclair

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  7. Salut, si l'intention du projet est de vendre et non être propriétaire-occupant, l'acheteur doit avoir une licence RBQ ou la compagnie qui achète devrait avoir une licence. Est-ce que tu as passé par ces étapes? Sinon, est-ce que tu t'es informé par ces étapes?

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    1. Tu es mêlé là. Comme ce n'est pas pour l'habiter, l'acheteur doit utiliser un entrepreneur qui a sa licence RBQ. Il n'a pas à l'avoir lui-même. Même si c'est une compagnie qui achète, la compagnie n'a pas à l'avoir. Elle doit utiliser un entrepreneur qui a sa licence pour faire les travaux.

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  8. Je ne sais pas qui est dans le champs mais voir: http://www.lesaffaires.com/mes-finances/immobilier/comment-reussir-son-flip-/589094

    Également http://legisquebec.gouv.qc.ca/fr/ShowDoc/sc/B-1.1 Loi sur le bâtiment, art.: 1, 2, 7, 8, 9 46 et 197.1

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    1. Qui dit vrai par rapport à quoi?
      L'entrepreneur qui fait les travaux doit avoir sa licence RBQ.
      Ton 2e lien ne fonctionne pas.

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