Tout le monde veut acheter des immeubles avec des logements de type 4 1/2 (avec deux chambres à coucher). Moi, ce sont ceux que j'aime le moins. Dans mon marché, ce sont les plus difficiles à louer.
Bizarrement, les banques ne semblent pas aimer les petits logements. Les 1 1/2, 2 1/2 et 3 1/2 semblent aussi moins populaires après de beaucoup d'investisseurs. Moi, j'ai quasiment un taux de location de 100% auprès des petits logements. On gère en tout plus de 80 logements. Les plus difficiles à louer sont les 4 1/2. Les plus faciles pour moi ce sont les 2 1/2 et 3 1/2. Ça doit dépendre du marché bien entendu.
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| Notre plus petit logement, 220 pieds carrés. |
Ménages constitués d'une seule personne
Les temps en changé. Maintenant, plus de 30 % des ménages sont constitués d'une seule personne. Ce n'est pas rien ça. C'est au Québec qu'on compte le plus de personnes vivant seules. 40 % de la population est célibataire.
Plus petits, plus rentables ?
Je donne deux exemples concrets pour soutenir ce point.
1) À Montréal, pour une superficie identique dans le même immeuble:
- Deux 3 1/2 loués 890 $ et 850 $, pour un total de 1740 $ par mois.
- Un 6 1/2 loué 1410 $ par mois.
2) À Joliette, pour une superficie identique dans le même immeuble:
- Deux 3 1/2 loués 530 $ et 525 $, pour un total de 1055 $ par mois.
- Un 4 1/2 loué 620 $ par mois.
Ramené en pied carrée, les petits logements sont plus payants.
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| Mini-cuisine! |
Il y a plus d'offre du côté des 4 1/2. Donc plus de compétition. Je l'ai déjà écrit à quelques reprises depuis 3 ans : Ça fait 3 ou 4 fois que je réajuste à la BAISSE le prix de certains logements, toujours des 4 1/2, pour réussir à les relouer. La compétition avec les logements neufs de même grandeur est plus féroce.
Les banques n'aiment pas les minis logements. Je ne comprends pas leurs points de vue. Je parle uniquement de mon expérience, mais c'est avec ce type de logement qu'il y a moins de vacants, donc moins de risques tant qu'à moi.
Merci! En période de magasinage pour notre second plex (celui où on ne vivra pas), on se demande exactement ça. Il y a beaucoup de 4-plax constitués de 4 X 3½ de type "ouvert", donc pas de chambre fermée. On hésite! Et aussi, on se demande si c'est mieux de les louer semi-meublés. Beaucoup le sont, mais ça nous semble un paquet de troubles...!!
RépondreSupprimerBonjour Sabrina,
SupprimerPersonnellement je n'ai pas de problème avec les semi-meublés. J'achète des électros neufs. En 9 ans, j'ai eu quelques bris mineurs (tablettes dans les frigos, une poignée de frigo, etc.). Rien pour virer fou cependant. Certains laissent les électros très propres, d'autres ils faut se taper un bon nettoyage. Dans tous nos 3 1/2 et moins, on les fourni.
Bonjour Steve, j’aime énorme tes articles. J’ai une demande spéciale pour toi. Je commence à m’intéresser justement au plus petit logement et vue que tu en a configuré plusieurs j’étais curieux de savoir si tu avais un plan en particulier que tu as préféré dans tout les logements que vous avez configuré? Si oui je voulais savoir s’il t’était possible de le partager ou du moins expliquer qu’elles éléments principale qu’un logement à faible superficies doit posséder. Merci!
RépondreSupprimerDésolé je ne reçois plus d'alerte lorsque quelqu'un m'écrit un message... On n'avait pas de plan en particulier, je peux te partager des photos pour te montrer ce qu'on a fait. Envoie moi un email SVP.
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