La vie fait drôlement les choses. La semaine dernière, je travaillais à élaborer des questions d'examen pour une certification internationale en gestion de projet. Une des thématiques de ces questions touchait à la corruption, à la collusion et aux manoeuvres frauduleuses.
La Banque mondiale définit une fraude comme étant une déformation, une omission ou la dénaturation des faits ou de documents dans le but d'obtenir des gains quelconques. L'Office québécois de la langue française défini ça comme étant un acte de mauvaise foi qui a pour but de tromper sur la qualité du bien vendu.
Pourquoi je vous raconte tout ça? Ça fait trois jours que je laisse volontairement en suspense les membres de ma page Facebook à ce sujet. Voici les faits découverts cette semaine lors de la remise des avis de reconduction des baux aux locataires de l'immeuble acquis en décembre dernier.
Remise des avis de reconductions des baux et présentation d'un règlement d'immeuble
Cette semaine, mon partenaire dans le 6-plex acheté il y a quelques mois a pris rendez-vous avec les trois locataires qui y vivaient déjà lors de notre achat, afin de leur présenter leurs augmentations de loyer, ainsi que de leur expliquer le nouveau règlement d'immeuble qui entre en vigueur cette année.
La dernière locataire rencontrée nous réservait une surprise de taille. Son bail, le même qui nous a été remis lors du processus d'achat, indique que son loyer est de 450 $ par mois. La locataire nous fait également des virements bancaires d'un montant de 450 $ par mois depuis notre acquisition en décembre. Jusque là, aucun problème en vue!
L'avis de reconduction du bail indique que son loyer passera à 455 $ par mois à partir de juillet prochain. Au moment de lui présenter en personne cette augmentation, elle nous a révélé un petit secret: son bail indique 450 $, mais elle ne paie que 400 $ depuis qu'elle habite le logement. Le 50 $ de différence lui est versé à tous les mois depuis notre acquisition par les anciens propriétaires, et ce, jusqu'en juin prochain!
Les revenus influencent directement le prix d'achat d'un l'immeuble locatif
Les anciens propriétaires et la locataire ont conclu une entente secrète, selon les dires de la locataire. Ils lui paient la différence de prix jusqu'en juin, mais elle devait quitter le logement au terme du bail selon leur entente. C'est donc 350 $ (7 mois X 50 $ par mois) que les anciens propriétaires auront déboursés pour subventionner son logement.
Faisons un petit calcul simple : dans la région où est située cet immeuble, le ratio prix/revenu brut est environ de 11 sur ce type d'immeuble. Donc pour une différence de 50 $ par mois dans un loyer, c'est 600 $ de moins de revenus bruts par année, donc en théorie c'est 6 600 $ de moins que nous aurions dû payer pour cette propriété (600 $ x 11 fois les revenus bruts).
Les anciens propriétaires avaient clairement l'intention de nous cacher cette information pour augmenter les revenus bruts potentiels de l'immeuble. Si je relis les définitions du mot fraude, ça s'applique parfaitement à ce qu'ils ont fait.
Reconduction du bail avec les mêmes conditions
La locataire nous demande de continuer selon la même entente, soit à 400 $ par mois, même si le bail indique autrement. Comme sa situation financière a apparemment changée dernièrement, elle dit ne plus pouvoir quitter le logement à la fin du bail (donc elle veut éviter les frais de déménager). Voilà pourquoi elle a dû admettre les faits lors de notre visite. Elle est un peu coincée.
Notre réponse : No way ! Ce sera soit 455 $ par mois, ou elle devra quitter son logement. Nous n'aurons probablement pas de difficulté à louer ce logement à ce prix, et peut-être même à un prix supérieur. Nous ne ferons donc rien contre les anciens propriétaires fraudeurs.
Morale de cette histoire : vérifier, vérifier, vérifier
Nous venons d'avoir une belle leçon apprise : lors d'un prochain achat, nous exigerons les preuves des dépôts mensuels des loyers auprès des vendeurs sur une période de plusieurs mois, afin de vérifier l'exactitude des baux. Nous avons été chanceux cette fois-ci, cette situation frauduleuse ne concernait qu'un seul logement. Ça aurait pu être pire.
Vérifiez-vous l'exactitude des baux lors de vos achats ?
La Banque mondiale définit une fraude comme étant une déformation, une omission ou la dénaturation des faits ou de documents dans le but d'obtenir des gains quelconques. L'Office québécois de la langue française défini ça comme étant un acte de mauvaise foi qui a pour but de tromper sur la qualité du bien vendu.
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| Un faux bail, c'est une fraude ! |
Remise des avis de reconductions des baux et présentation d'un règlement d'immeuble
Cette semaine, mon partenaire dans le 6-plex acheté il y a quelques mois a pris rendez-vous avec les trois locataires qui y vivaient déjà lors de notre achat, afin de leur présenter leurs augmentations de loyer, ainsi que de leur expliquer le nouveau règlement d'immeuble qui entre en vigueur cette année.
La dernière locataire rencontrée nous réservait une surprise de taille. Son bail, le même qui nous a été remis lors du processus d'achat, indique que son loyer est de 450 $ par mois. La locataire nous fait également des virements bancaires d'un montant de 450 $ par mois depuis notre acquisition en décembre. Jusque là, aucun problème en vue!
L'avis de reconduction du bail indique que son loyer passera à 455 $ par mois à partir de juillet prochain. Au moment de lui présenter en personne cette augmentation, elle nous a révélé un petit secret: son bail indique 450 $, mais elle ne paie que 400 $ depuis qu'elle habite le logement. Le 50 $ de différence lui est versé à tous les mois depuis notre acquisition par les anciens propriétaires, et ce, jusqu'en juin prochain!
Les revenus influencent directement le prix d'achat d'un l'immeuble locatif
Les anciens propriétaires et la locataire ont conclu une entente secrète, selon les dires de la locataire. Ils lui paient la différence de prix jusqu'en juin, mais elle devait quitter le logement au terme du bail selon leur entente. C'est donc 350 $ (7 mois X 50 $ par mois) que les anciens propriétaires auront déboursés pour subventionner son logement.
Faisons un petit calcul simple : dans la région où est située cet immeuble, le ratio prix/revenu brut est environ de 11 sur ce type d'immeuble. Donc pour une différence de 50 $ par mois dans un loyer, c'est 600 $ de moins de revenus bruts par année, donc en théorie c'est 6 600 $ de moins que nous aurions dû payer pour cette propriété (600 $ x 11 fois les revenus bruts).
Les anciens propriétaires avaient clairement l'intention de nous cacher cette information pour augmenter les revenus bruts potentiels de l'immeuble. Si je relis les définitions du mot fraude, ça s'applique parfaitement à ce qu'ils ont fait.
Reconduction du bail avec les mêmes conditions
La locataire nous demande de continuer selon la même entente, soit à 400 $ par mois, même si le bail indique autrement. Comme sa situation financière a apparemment changée dernièrement, elle dit ne plus pouvoir quitter le logement à la fin du bail (donc elle veut éviter les frais de déménager). Voilà pourquoi elle a dû admettre les faits lors de notre visite. Elle est un peu coincée.
Notre réponse : No way ! Ce sera soit 455 $ par mois, ou elle devra quitter son logement. Nous n'aurons probablement pas de difficulté à louer ce logement à ce prix, et peut-être même à un prix supérieur. Nous ne ferons donc rien contre les anciens propriétaires fraudeurs.
Morale de cette histoire : vérifier, vérifier, vérifier
Nous venons d'avoir une belle leçon apprise : lors d'un prochain achat, nous exigerons les preuves des dépôts mensuels des loyers auprès des vendeurs sur une période de plusieurs mois, afin de vérifier l'exactitude des baux. Nous avons été chanceux cette fois-ci, cette situation frauduleuse ne concernait qu'un seul logement. Ça aurait pu être pire.
Vérifiez-vous l'exactitude des baux lors de vos achats ?
Salut Steve,
RépondreSupprimerC'est sûr qu'il faut faire le plus de vérification possible mais dans ce cas-ci, rien n'aurait empêché les anciens propriétaires de quand même verser le dit 50$ cash à la réception du chèque de 450$.
Par contre, tu as raison de ne pas reconduire l'entente secrète.
Bonne journée
Jo
Le bail que la locataire a en main indique quel loyer mensuel $400 ou $450 ?
RépondreSupprimer450$. Mais les anciens proprios lui versent 50$ par mois jusqu'en juin.
SupprimerElle ne peut donc rien faire. Sauf, si l'ancien loyer était de $400 et qu'elle a signé un bail à $450 avec une subvention de $50 par les anciens propriétaires. Elle pourrait théoriquement faire une demande à la régie du logement pour revenir à l'ancien prix puisque le loyer réel est de $400.
SupprimerL'entente de quitter le logement à la fin du bail n'est pas valide et serait sans doute invalidée à la régie du logement.
N'oublie pas qu'un locataire à le droit au maintien dans les lieux.
Si elle conteste ton augmentation, tu risque fort de te retrouver avec un loyer à $405 pour le nouveau terme. Dans ce cas, tu pourras poursuivre les anciens propriétaires pour perte de valeur de l'immeuble.
Non moi je suis de l'avis que la Régie ne peut pas exiger que son logement soit à 405 puisqu'il y a un bail en bonne et due forme à 450. Le nouveau propriétaire doit respecter le bail antérieur mais n'a aucune obligation face à leur entente secrète.
RépondreSupprimerCependant, c'est clair qu'il y aurait matière à poursuite civile pour qui a le temps !
Voilà pourquoi il faut toujours être très vigilant lorsque les baux sont plus élevés que le marché ne le permet. Idéalement, il faut même acheter avec des baux sous la valeur du marché et augmenter les loyers progressivement dans les années suivant l'achat.
RépondreSupprimerHeureusement dans ce cas-ci, si la locataire part Steve pourra relouer au même prix ou même plus, mais que ce serait-il passé si le loyer avait été de 600$ avec subvention secrète du vendeur de 200$ par mois par exemple ? (200$/mois x 12 mois = 2,400$ en frais du vendeur, mais 200$/mois x 12 mois x 11 fois le revenu brut = 26,400$ en plus dans les poches du vendeur.)
La première idée qui me vient est que j'ai l'impression que l'ancien proprio a fait un cadeau pour camouffler un client désagréable qui aurait fait mal paraître son immeuble (soit mauvais payeur ou autre )et il a fait un deal avec. Un vrai freudeur aurai fait le coût avec tous les locataires ou plus d'un.
RépondreSupprimerMais c'est quand même douteux comme plan
Merci
Bonne journée
CG
Quel serait le recours du nouveau propriétaire dans ce cas? Il pourrait demander compensation pour la différence de la valeur marchande?
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