mardi 30 avril 2013

L'immobilier et les générations

Depuis la dernière décennie, l'accès à la propriété n'est plus seulement réservé aux mieux nantis. D'abord à cause de la variété de propriétés offertes sur le marché, mais également grâce à une disponibilité croissante des sources de financement.

Immobilier - Génération Y vs Baby-boomers

Mais une question reste toujours sans réponse. Est-ce que la génération Y a le même pouvoir d'achat que les baby-boomers?


L'augmentation des valeurs nuit-elle aux générations plus jeunes ?

Malgré un resserrement des règles par le gouvernement fédéral en 2012, qui a réduit la période d'amortissement maximal de 30 à 25 ans pour des prêts assurés par la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL), les taux hypothécaires affichés par les banques à 2,99 % sur cinq ans sont avantageux de tous les points de vue. Les baby-boomers vous le diront, des hypothèques dont les taux d’intérêt pouvaient atteindre 13 % étaient chose courante dans les années 90.

Par contre, la valeur des propriétés a connu une hausse spectaculaire et le pouvoir d'achat des baby-boomers augmente depuis. Alors qu'en est-il des premiers acheteurs et de la génération Y?


Avec une économie ébranlée par la crise de 2008, la valeur marchande immobilière connaît à l'heure actuelle un ralentissement. L'offre augmente rapidement, notamment à cause des maisons neuves à vendre qui poussent comme des champignons. Cette perte de vitesse du marché penche du côté des acheteurs et les banques sont de plus en plus souples quant à l'attribution de prêts hypothécaires. Comme acheteur, il est possible de faire une bonne affaire, surtout avec des taux d'intérêt aussi bas.

Pour les vendeurs, c'est une tout autre histoire. Une stagnation des prix plane sur le marché depuis plusieurs mois et ceux-ci doivent se résigner à baisser leur prix ou à reporter la vente à plus tard en espérant une reprise. Les propriétés vendues maintenant subissent la pression des acheteurs moins nombreux et influencent le dynamisme du marché immobilier en continuant d'agir sur les prix.

Immobilier au Québec - Quelle génération gagne?

Ce qui nous a amenés à nous poser cette question : Qui gagne? Le baby-boomer, déjà propriétaire depuis plusieurs années ou la génération Y, qui prépare un achat prochainement?

Difficile de trouver une réponse simple. D'abord, l'économie en perte de vitesse touche l'immobilier, mais également le marché de l'emploi et par le fait même, le pouvoir d'achat de toutes les générations. Objectivement, il serait facile d'affirmer que le baby-boomer, avec toutes ses économies et une propriété dont l'hypothèque est remboursée, gagne haut la main. Mais prenez garde aux présomptions, car certains baby-boomers ont vu leurs économies s'envoler en fumée lors de la chute des marchés boursiers.

Malgré tout, la hausse fulgurante de la valeur marchande des propriétés depuis les années 90 provoque un gain en capital si important, qu'une maison achetée à cette époque et vendue aujourd'hui représente un net avantage par rapport à l'acheteur d'aujourd'hui. Même avec un taux d'intérêt avantageux et des prix plus négociables, l'acheteur de la génération Y absorbe cette hausse et verra seulement sa propriété prendre de la valeur dans les années à venir. Comme disait mon professeur d'économie à l'université, c'est chacun son tour! 

Qu'en pensez-vous? Les jeunes sont-ils fichus ou ont-il encore des opportunités de s'enrichir grâce à l'immobilier?

 Texte écrit par un collaborateur du blogue. 

4 commentaires:

  1. Il y a aura des gagnants et des perdants dans les deux générations.

    Mais je si j'avais à trancher, je dirais que ce sera les Y patients qui ne succombent pas à la consommation facile. Ils sont en moyenne plus instruits et gagnent de meilleurs salaires que leurs parents. S'ils sont intelligents et placent leur argent comme du monde, ils pourront saisir les opportunitées laissées par les Y trop gourmands qui se sont achetés n'importe quoi après s'être fait dire par leurs parents boomers que s'acheter un monster house à Blainville c'était un investissement...

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  2. Les baby boomers obviously! Ils ont voté tous les programmes sociaux durant leur ère et biensur les ont financés par la dette. Il ont eu un super système de santé qui ne coutait pas chère en taxe au début, l'assurance emploi généreuse, des syndicats dans une économie forte (donc ils obtiennent ce qu'ils veulent, principalement les syndicats du secteur publique), un chômage plus généreux, un BS avec moins de profiteurs, moins de taxes, moins d'impôts et des infrastructures neuves. Maintenant l'OPEX de tous les programmes sociaux sont plus haut que jamais, la dette/GDP est immense, sans parler des intérêts et nous allons travailler dans une économie chambranle causé par un socialisme en décrépitude.. en payant plus de taxes ET avec des règles fiscales bcp moins avantageuses pour les entrepreneurs.
    Donc pour faire cours, ils ont différés bcp de coûts à l'état (ou plutôt à nous et nos enfants par un financement par la dette) qu'ils auraient dû assumer personnellement. Nous allons porter le fardeau de cette dette et le fardeau d'une plus faible économie. Cela diminue clairement notre capacité à amasser du capital.

    ''Mais prenez garde aux présomptions, car certains baby-boomers ont vu leurs économies s'envoler en fumée lors de la chute des marchés boursiers.''
    Selon moi, l'argument n'est pas valide: principalement parce qu'il suggère que nous ne reverrons pas une telle crise dans les prochaines années et donc que les Y n'y perdrons pas leurs économies. Je ne suis pas de cette avis, avec les politiques monétaires suicidaire de la majorité de l'occident (aka massive stimulus by money printing) je suis de l'avis qu'une crise est inévitable (à moins d'un changement de cap radicale par les politiciens ce qui est quasi impossible pour de multiples raisons). Donc les Y perdront autant, sinon plus, de leur déjà-plus-petites-économies.

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    1. * Pour ceux qui sont tenté de montrer des tables historiques montrant que le taux marginal des impôts et taxes ont légèrement baissés depuis les années 70-80. Svp prendre en compte:
      - Taxes et augmentation des coûts sur les bien spéciaux de consommation: essence, alcool, tabac, médicaments et autres
      - Augmentation des coûts de compliance des business
      - Et biensur l'inflation, qui est une vrai taxe ''caché'' et qui est nettement sous-évaluée depuis les 15 dernières années.

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  3. Celui qui gagne est celui qui a vendu récemment.

    Les perdants sont ceux qui achètent au plein prix croyant que les prix ne font qu'augmenter. S'ils sont très endettés alors c'est encore pire.

    A cause de la démographie et de la perte du pouvoir d'achat, les baby boomer aussi vont perdre éventuellement. Les acheteurs seront moins nombreux avec moins de capacité financière. Cela a une incidence directe sur les prix.

    Pour le moment, l'immobilier tient uniquement à cause des faibles taux d'intérêts.

    Je ne crois pas que les taux d'intérêts vont monter dans un avenir proche, par contre c'est du coté de l'emploi et des taxes de toutes sortes et de l'inflation en générale que cela va faire mal.

    Voici une belle courbe qui montre l'effet de levier causé par la baisse des taux d'intérêts.

    http://www.greaterfool.ca/wp-content/uploads/2013/04/CHART.jpg?161856

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