Maxime veut s'acheter un premier immeuble à revenus à Montréal et il a accumulé tout l'argent suffisant pour faire son achat comptant, sans emprunt. Ça c'est plutôt rare!
Maxime me dit:
"Ayant l'attention de payer comptant (cash) mon premier investissement immobilier, je voulais d'abord vous demander si cela était judicieux ou s'il valait mieux plutôt de contracter un prêt hypothécaire pour garder un maximum de liquidité?"
Pour répondre à cette question, je vais faire deux démonstrations de mathématiques financières à l'aide de mon fichier PLEX (en passant, vous en recevrez encore une nouvelle version au début janvier, j'y ai corrigé une autre coquille importante).
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| Immeubles à revenus - Payer comptant ou s'endetter? |
Faire une simulation comme si l'immeuble serait payé comptant, sans endettement
Prenons le cas suivant et faisons l'analyse financière sur une durée de 25 ans.
- Immeuble de 6 logements
- Prix d'achat: 600,000$
- Revenus bruts: 50,000$ par année
- Taxes municipales: 4,500$
- Taxes scolaires: 800$
- Assurances: 2000$
- Frais de notaire et d'inspection: 2,000$
- Frais d'entretien: 3,250$ par année
- Rénovations majeures: une moyenne de 3,000$ par année
- Taux d'intérêt pour les années 1 à 5: 3.25%
- Taux d'intérêt pour les années 6 à 25: 6.00%
- Taux d'inflation: 2.5% par année
- Taux d'augmentation des revenus: 2.0% par année
- Taux de vacances: 3.0%
- Taux d'impôt: 42.0%
- Augmentation annuelle de la valeur: 1.5%
- Taux d'actualisation des flux monétaires pour calculer le rendement: 6.0%
En rentrant tous ces chiffres dans un fichier Excel, ça nous donne un taux de rendement interne (TRI) de 4.9%. C'est peu non? Eh bien, c'est le rythme auquel ce projet va créer de la richesse si l'investisseur finance son immeuble sans emprunt, uniquement avec ses fonds propres.
Faire une simulation comme si l'immeuble serait financé par endettement
En reprenant exactement les mêmes chiffres que ci-dessous, mais en finançant l'acquisition avec un prêt hypothécaire à hauteur de 75% du prix d'achat, soit un prêt de 450,000$ et un apport en fonds propres de 150,000$, on peut calculer le Taux de rendement sur les fonds propres de l'investisseurs. Donc, combien vont lui rapporter son investissement de 150,000$ sur une période de 25 ans?
Vous croyez que ce sera plus haut ou plus bas que le 4.9% calculé dans le cas où l'investisseur paie son immeuble comptant? Le taux de rendement calculé sur les fonds propres est de 7.2%.
Vous croyez que ce sera plus haut ou plus bas que le 4.9% calculé dans le cas où l'investisseur paie son immeuble comptant? Le taux de rendement calculé sur les fonds propres est de 7.2%.
C'est ce qu'on appelle l'effet de levier. Avec le scénario présenté ci-dessus, l'investisseur pourra avoir un meilleur rendement sur ses fonds propres s'il utilise un montage financier avec un emprunt hypothécaire qu'en payant son immeuble cash. C'est pour cette même raison qu'on entend souvent qu'il n'est pas utile de payer en accéléré le prêt hypothécaire d'une propriété à revenus.
Mieux vaut garder ses liquidités pour effectuer d'autres investissements.
Précieux conseil à qui veut débuter!
RépondreSupprimerCe genre de prêt est-il accordé facilement ou faut-il présenter d'autres garanties pour commencer (résidence principale, inventaire de comptes, etc...)?
La vrai question est: pourquoi s'arrette t'il a seulement acheter un plex de 6 logement tandis qu'avec sa mise de fond et selon vos chiffre(25% de mise de fond requis = 600 000$ de liquidité), il pourrait allé se cherché beaucoup plus de portes ?
RépondreSupprimerLa la vraie vraie question : pourquoi ne pas acheter à 15% financé SCHL et acheter 6 blocs de 6plex à place? ;) Le TRI sera encore plus élevé. C'est sûr qu’avec une mise de fond de 500-600 k, tu peux toujours aller dans plus gros tant qu'à y être !
RépondreSupprimer"Taux d'augmentation des revenus: 2.0% par année"
RépondreSupprimerJe me demande si tu es conscient de la réalité économique actuelle du marché locatif?
Regardes-tu les annonces des proprios en mode panique qui donnent maintenant 2 mois gratuits pour louer des logements en parfaite condition?
Crois-tu que l'année prochaine, les proprio qui suivent le marché vont prendre le risque d'augmenter les loyers alors qui ont de la peine à louer leurs logements vacants depuis juillet?
L'autre jour, quelqu'un m'a mentionné qu'il connaissait un proprio qui avait maintenant 6 logements de vacant sur 20 logements, cela un taux de vacances de 30%, on est loin du 3%.
Une augmentation 2.0% par année est complètement irréaliste et aucun locataire va accepter sans broncher ce genre d'augmentation.
En 2014 la régie "donnait" 0,6% d'augmentation du revenu net et 2,6% pour les Dépenses majeures relatives à tout l'immeuble.
Donc a moins de dépenser une fortune en travaux majeurs, ont est loin du 2% par année.
Ensuite, même si le gouvernement te donne le "droit" d'augmenter tes loyers cela ne veut pas dire que les locataires vont l'accepter.
La réponse qu'ils vont te donner c'est que l'on ne déménagera pas avec tes améliorations. Ainsi pour sauver $10 ou $15 par mois de loyer, certains vont déménager dans le bloc d'a coté qui mal entretenu mais dont les loyers sont moins élevés.
Depuis 7 ans, ma moyenne est bien au dessus de 2%…
SupprimerEt ton commentaire n'a pas rapport avec l'article ci-dessus. La démonstration mathématique vise à démontrer le principe de l'effet de levier en immobilier. Les chiffres donnés ne visent que ça. Je n'utilise pas 2% dans mes propres calculs. Peu importe. La démonstration mathématique va rester valide que tu mettes 1% ou 5%. Dans les deux cas, le scénario avec emprunt aura un plus gros taux de rendement sur l'équité de l'investisseur que le scénario sans emprunt.
On parle ici d'une simulation sur 25 ans. Mes lettres d'augmentations 2015 sont déjà écrites, et oui, j'augmenterai TOUS mes locataires. De 0,8% à 2% selon les cas. Et je te fais une prédiction: je ne perdrai aucun locataire à cause des augmentations. Si je perds un ou deux locataires (ce que je suspecte) c'est parce qu'ils sont maintenant en couple et vont déménager chez leurs tendres moitiés.
Tu fais des projections dans le futur avec des résultats du passé. Les rendements futur ne sont jamais garantis.
SupprimerC'est bien beau ta moyenne de 2% sur les sept dernières, mais combien de dizaines de milliers de $ as-tu dépensé pour les avoir?
Sans rénovation majeur le 2% est utopique.
L'effet de levier est bien connu, il marche bien quand on est en croissance avec de l'inflation et est catastrophique en décroissance avec de la déflation ou stagflation.
Avec la surabondance d'offre de logement et le serrage de ceinture des gouvernements à bout de souffle (austérité) on rentre dans le deuxième scénario.
Moi, cette année c'est 0% d'augmentation même avec des hausses de dépenses ( taxes, assurances, etc).
À part ça... vous allez bien Mr. Incubus ? Je vous souhaites de joyeuses fêtes !!
SupprimerOui, à vous aussi Anonyme
SupprimerJe vous souhaites de joyeuses fêtes !!
Au début en immobilier, on rêve d'acheter toute la ville. Utiliser le moins possible de son argent est la méthode pour y parvenir. Dans mon cas, j'ai 14 logements et c'est trop puisque je gagne ma vie autrement. Donc je vais vendre des immeuble et conserver uniquement mon premier 6 logements.
RépondreSupprimerJ'envisage donc de mettre un bonne partie de l'argent obtenus lors de la vente sur le capital de celui restant. L'argent que je met aujourd'hui en intérêt est perdu à 100%. En remboursant du capital, je vais économiser en intéret et ce sera imposé à +-40%, il m'en restera donc 60%. Je vais cependant toujours conserver un hypothèque sur l'immeuble afin d'avoir accès à beaucoup d'argent rapidement. En dehors de tous les ratios et méthode de calcul, mettre un gros "cash" sur un immeuble me semble un option valable si on a pas envie d'acheter toute une ville. Je conviens cependant que ce n'est pas la façon de maximiser son investissement.
Cependant, si j'avais beaucoup d'argent, je ne perdrais pas mon temps avec de l'immobilier. Il ne faut pas oublier que l'immobilier résidentiel locatif est un placement pour les pauvres, et que les vrai riches mettent leur argent dans d'autre type de placement.
Francis
Effectivement le patron d'un de mes proches vos pas loin de 250 millions maison dans plusieurs pays et le monsieurs à fait sont argent avec les oeuvres d'art et un peu d'immobilier commercial mais rien de locatif et il continu toujours à faire rouler sont argent dans des projets divers, action à la bourse et aussi au niveau d'une fortune comme cela un pourçentage de 7,8,10% pas les même montant bottom line. Gérard Depardieu un de ses amis s'est hexilé en russi pour éviter l'impôt de la France qui vont même jusqu'à prendre 105% d'impôt sur les revenus de leurs fortuné pour cela que le Québec est une bonne terre d'accueil
Supprimerla definition de ''riches'' ou ''pauvres'' est très personnelle. Qu'est-ce qu'un riche?
SupprimerBonjour Francis,
RépondreSupprimerSimplement par curiosité, de quel type de placement parle tu quand tu dis que les gens riches placent leur argent dans autre chose que l'immobilier ?
Komatsu
Maxime a fait la premiere etape la plus difficle et celle qui est la moins accessible a la majorite des personnes, soit cumule suffisamment dargent pour sacheter une propriete. Cependant la payer cash est une erreur. Evidemment il est toujours preferable davoir une hypotheque et de faire payer cette hypotheque par les locataires. Nos locataires sont eux qui payeront notre immeuble. Nous notre travail premier etait davoir assez de liquidite pour la mise de fonds et que la banque approuve notre pret. Ensuite notre travail nest pas termine, il faut faire la gestion de cette immeuble, de ces locataires. Japprouve 100% le texte de Steve et je suggere fortement de NE PAS payer son immeuble cash mais de le faire financer et de conserver son surplus de liquidite pour sacheter un autre immeuble plus tard sil est a laise de gerer celui quil vient dacheter. Je conseille a Maxime de sachetr un petit immeuble pour debuter, comme un sixplex car il va gouter a la gestion de ce sixplex et il verra sil aime son experience car limmobilier nest pas fait pour tout le monde. Il pourra ensuite voir sil veut continuer a investir dans la brique ou a se chercher un autre moyen de rentabiliser ses sous. Limmobilier est un des meilleurs placements qui existe, certes il nest pas le seul mais il te fournira une retarite aisee et une valeur futur faite en beton.
RépondreSupprimerJe regarde le blog depuis peu, je trouve toujours les commentaires intéressants.
RépondreSupprimerBravo pour le blog.
Ce qui me chicote au niveau des calcules ce sont que tous les gens dans les milieux de l'investissement locatif vont dire la même chose sur hypotèque, faire l'argent avec l'argent des autres bla bla bla. Mon but ce n'est pas de détruire le sujet mais seulement pousser la réflexion un peu plus loin. Ça fait plus de 12 ans que j'ai ma maison clair et rétissent à investir dans un immeuble, certain vont me dire tu as perdu X montant....depuis ce temps tu aurais accumulé beaucoup payé pas tes locataires.
RépondreSupprimerJ'ai déjà eu une discution avec un gars qui possèdait plusieurs 8 plex, et je lui ai demandé ce qui est le plus important à l'achat. Réponse.......ton argent tu la fais à l'achat jamais au grand jamais tu achètes si tu n'as pas un deal exceptionnel, ce qu'il voulait parler par exceptionnel c'était reprise de finance en très bonne état à flipper facilement sans trop de difficultés, famille qui se retrouve avec un plex avec aucun intérêt de gestion, des passes d'agent d'immeuble qui ont de la conscience et de surtout de l'éthique de te dire les vrais choses et non te faire acheter pour acheter. Ensuite il m'a parlé de la gestion moi qui est un très manuelle, changer une toilette, réservoir eau chaude, tirer joint pas de problème avec cela. C'était primordiale d'avoir une ressource fiable en cas de pépin et ceux qui connaissent le domaine de la construction vont comprendre 60$/h pour un déplacement en urgence c'est très commun électriciens, plombiers etc. Et aussi nous avons discuté des avantages de jouer avec des factures, tu peinture chez vous et tu mets les factures en déduction pour ton immeuble et plein de petite passe passe que tu peux faire.
Ce que j'ai compris de cette discution c'est qu'il fallait agir en requin et attendre que le marcher se plante, que des gens soient en difficulté financière pour y voir une opportunité. Sur le marché à l'heure actuelle y des propriétaires qui annonce leurs immeuble à des prix qu'eux ferait un bon retour sur leurs investissements par contre la personne qui va acheter cela se met à risque très dangereusement si le marché grimpe par un taux d'intérêt minime. Tous les personnes y compris agents d'immeuble veulent te faire gober que ça vaut le coût en te sortant des sornettes.....pour leurs poche et qu'il vont chercher un petit 1200$ en te référence à la banque pour ton prêt hypothécaire et ensuite un petit 300$ par le notaire qui te charge 600$.
Parlons donc des vrais affaire les zones grise du marché immobilier car le dindon de la farce qui risque de tout perdre au bout de la ligne c'est celui qui se rend responsable de tous le monde qui à pris sa part. Regarder comment les banques agissent quand ils vous prête de l'argent et vous alller comprendre beaucoup de choses. S'ils peuvent prendre en garantie 300% de ce qu'il prête ils vont le faire. Nous aussi il faut agir comme eux. Pour avoir des taux et se faire respecter faut avoir minimum 25% , faut toujours garder le rapport de force avec les banques, une chose que le monde ne savent pas c'est de toujours faire enlever la clause de penalité en cas de remboursement. He oui cette clause là s'enlève ce qui permet d'aller facilement ailleur en cas de taux moin bon.
Pour réussir faut trouver des in pour s'avantager pour diminuer nos risques, comme un gars de planché m'avait dit un jour moi je suis partie j'avais plein de dette et j'ai tout payé rapidement, je lui ai répondu tu sais moi mon argent je l'ai après que l'impôt ai passé fac compare toi pas avec moi je fais pas d'argent au noir. Le système ne fait pas de cadeau à personne, la famille peut en faire des amis sincère peuvent en faire. Faut juste être patient et attent l'opportunité
Bonjour Jean-Pierre,
SupprimerCe que tu dis, c'est aussi un peu pas mal ce que tout le monde dit souvent: faire son profit à l'achat. Ça ne veut pas juste dire d'acheter une reprise de finance. Ça veut tout simplement dire qu'il faut savoir dès le départ si on va faire de l'argent ou non avec cet immeuble en se basant sur des faits et des chiffres actuels et des projections réalistes. Le contraire de la spéculation. Évidemment, il faut idéalement réussir à payer un peu moins que le prix du marché, car ça veut dire un profit instantané lors de l'achat. Mais même en payant le prix du marché dans bien des cas, on est capable de prévoir avec assez de certitude combien d'argent on va faire au cours des prochaines années.
En passant, pour avoir le meilleur taux, saches que dans bien des cas, pour les immeubles à revenus, tu auras un meilleur taux en ne mettant que 15% de mise de fonds (avec l'assurance SCHL) qu'en mettant 20% ou 25%, car la banque est protégé par la SCHL. Le taux d'intérêt est souvent un peu plus bas quand tu prends la SCHL.
Est-ce que c'est vrai en 2016 qu'on peut faire enlever la clause de penalité en cas de remboursement permettant d'aller facilement ailleur en cas de taux moin bon?
SupprimerUne fois le contrat déjà signé? J'en doute. La banque serait conne de faire ça.
SupprimerExcellent article, c'est une question que l'on se pose légitimement avant de procéder à un investissement immobilier. Merci d'avoir apporté des éléments de réponses à travers cet article.
RépondreSupprimerEffectivement votre hypothèque ainsi que tous les frais de votre immeuble sont payés par vos locataires et tout cela est géré par vous, le propriétaire. C’est ce qu’on appel s’enrichir avec l’argent des autres. À fur et à mesure que les années avancent votre immeuble se paye et vos revenus augmentent. Evidemment rien ne se fait tout seul, à chaque année arrive le temps de négocier les augmentations avec vos locataires, ce qui n’est généralement aucune partie de plaisir car les arguments pour qu’ils ne soient pas augmentés, ils en ont beaucoups, certaines fois on peut manquer d’arguments contre les leurs mais au bout de la ligne, à chaque année il faut augmenter au moins le minimum que de RDL propose. J’estime aussi que les investissements immobilier financés sont plus intéressants pour les plus jeunes car c’est un investissement de long terme. Une hypothèque va prendre entre 15 et 30 ans à se payer. Je crois que payer son immeuble cash à 35 ans par exemple est un investissement qui est moins rentable que de le faire financer et de garder ses liquidités pour en acheter un autre pour qu’à l’âge de 60 ans par exemple les deux immeubles soient tous payés car à 60 ans nous pourrons vivre des revenus que ces deux immeubles génèrent mensuellement et profiter de la vie. Si au contraire j’achète un seul immeuble et je le paye tout sans le financer, je suis peu être bien aujourdhui mais je serai mon riche plus tard. De plus ce qui est plaisant, si vous avez des enfants vous pourrez leur léguer deux beaux immeubles et ils en feront ce qu’ils voudront bien, au moins vous leur donner une chance de partir avec un bon coussin. Donc 2 en 1! Dans une carrière d’investisseur immobilier vous allez trouver quelques occasions à des prix très inférieurs au prix du marché mais les cadeux n’arrivent pas souvent et surtout pas au début car de toute façon souvent les occasions arrivent dans les mains de gens qui sont déjà dans le domaine depuis longtemps et les nouveaux arrivés dans le monde de l’immobilier n’arrivent presque jamais à dénicher ces occasions en or aussi rapidement. Dans le fonds il ne faut pas attendre trop longtemps la perle rare car il se peux qu’elle n’arrive jamais. Il se peux qu’on achète un immeuble un peu trop cher, il se peux qu’on aie payé un plmobier ou un electricien un peu trop cher mais ne pas oublier à la fin c’est amortit sur plusieurs années et le temps fait bien les choses, on se rattrappe et on s’en sort. À utiliser fortement le tableau Excel de Steve cela va vous aider à ne pas acheter trop cher. Régulièrement des bonnes occasions se présentent sur le marché, il faut être conscient que le marché de l’immobilier est une business active et non passive comme la bourse. Je signe rarement des hypothèques de plus de 2 ou 3 ans et je prend toujours variable ce qui diminue ma pénalité à 3 mois d’intérêt au cas ou je trouve mieux ailleurs. Jusqu’à aujourdhui j’ai économiser des milliers de dollars qui épongent quelques rénovations que j’ai trop payé ou quelques surprises que certains locataires m’ont fait.. Le prix qu’on paye l’immeuble est un facteur parmis beaucoups d’autres qui déterminerons si vous allez avoir du succès.
RépondreSupprimerPour terminer si votre achat de votre immeuble est de vous garantir une retarite aisée, ne jamais jamais jamais payer votre immeuble cash, utilisez les banques, ces banques voraces qui chargent des frais sans arrêt et qui peuvent devenir le cauchemard des investisseurs, c’est grâce à elles et à vos locataires que vous aurez un immeuble payé et qui vous donnera un beau résiduel mensuel afin que vous puissiez en faire ce que bon vous semble.
Si je me concentre sur un bâtiment aulieux d'essayer de me garder des liquidités pour faire l'effet levié sur plein d'autre batîment qui me donnerrons d'autre mot de tête. Et encore moin de temps pour vivre, pour certain c'est surement d'avoir les oeufs dans le même panier.
RépondreSupprimerC'est bien beau que la plus part des dépenses soient toute déductible d'impôts, mais les intérêts non payé vont quand même aboutir dans mes poches plus rapidement et plus le temps avancera plus mon plex sera en sécurité financière peu importe le taux d'intérêt ou le nombre de locataire, l'idée aussi c'est de laisser l'argent du plex pour le plex comme les entreprises font. Je trouve que tous le monde essaye d'aller au maximum et d'étirer le risque pour maximer leurs dollars, c'est comprenable, mais les banques la personne qui risque c'est un humain et c'est nous qui prend tous les risques et peu se ramasser une faillite. Mon but c'est d'être propriétaite d'un plex et de pouvoir un jour en tirer de bon revenu d'argent qui fera aussi de l'intérêt composé,d'agir et d'être présent pour s'en occuper comme du monde, j'en ai vue beaucoup et je peux vous dires que même si certain propriétaire ont l'air prospère avec leurs gros véhicule,moi je serais gêné d'avoir leurs plex et de prendre les locataires, leurs client pour des idiots en laissant dépérir leurs bâtiment même si c'est des logements type social. Au delà des finances y aussi l'aspect moral. Mes lunettes rose de vouloir aider mon prochain dans un domaine qui ne fait pas de charité à personne et seul les chiffres sont roi désolé d'être hors sujet.
Ce genre de situation avec une hypothèse est de plus en plus risqué avec la venue d'une crise financière dans domaine immobilier, qui pourrait mettre en difficulté énormément de personnes en France. C'est un des plus grand risques que l'on a devant nous à l'heure actuelle. Les banques sont-elles prêtes à un tel scénario? Ce n'est pas sûr. Quoi qu'il en soit, en attendant, on ne peut que profiter les taux extrêmement faibles qui sont devant nous.
RépondreSupprimerIl ne faut pas oublier, qu'est ce que la personne va faire avec le 450 000$ restant? s'il peut avoir un rendement de 4,9% sur 600 000$, ou bien 7,2% sur 150 000$ et le 450 000$ restant est dans un compte d'épargne à 1%... Il est peut être mieux de payer l'immeuble comptant, et de le refinancer de 150 000$ quand il trouvera le prochain immeuble, et ainsi de suite!
RépondreSupprimerBravo Steve pour ce blog et merci à tous les participants pour votre apport riche en exemples et expériences diverses.
RépondreSupprimerSuggestion pour ceux qui peuvent se payer un immeuble à 100% au comptant :
1- Faites-le !
2- Attentez quelques mois et faites ensuite évaluer l'immeuble aux fins de financement;
3- Financez ainsi 100% de votre immeuble et reprenez votre mise complète;
4- Répétez l'exercice et bâtissez votre parc immobilier sans immobiliser le moindre capital...
L'effet de levier, à son paroxysme.
Bon succès!