dimanche 27 mai 2012

Marché locatif: deux villes, deux marchés

Au Québec, les propriétaires envoient généralement un avis de reconduction du bail à un locataire, au plus tard trois mois avant la fin du bail. À partir du moment où le locataire a reçu cette lettre, il a 30 jours pour aviser s'il quitte son logement, sans quoi il est reconnu accepter ladite reconduction.

Quand un locataire vous cause des problèmes.
Je respecte toujours à la lettre cette procédure. J'envoie mes lettres de reconduction en janvier ou février, soit environ 5 mois avant échéance. Il y a deux semaines, j'ai cependant eu une surprise: une locataire m'appelle pour me demander l'autorisation de quitter son logement le 1er juillet. Elle m'a avisé le 16 mai, soit 45 jours seulement avant la fin de son bail.

À Montréal, pas de problème. En région... pas si simple

Si ce logement avait été situé à Montréal, j'aurais libéré le locataire de son obligation car j'aurais relouer le logement assez facilement. Or le logement qui se libère est situé en région. La demande pour les logements n'est pas aussi intense qu'au centre-ville de Montréal.

Je me suis mis d'accord avec la locataire pour mettre son logement à louer et je la libérerai uniquement lorsque j'aurai signer un nouveau bail. Du moins, c'est notre entente. Elle a déjà signé un nouveau bail à Montréal (elle change de région). Je me demande bien ce qui se produirait le 1er juillet si je n'ai pas trouvé un ou une remplaçante.  Déjà qu'elle n'a pas un bon historique de paiement de loyer dans les délais, je doute qu'elle puisse supporter deux loyers en même temps!

Quand je met un logement à louer sur Internet pour mon plex à Montréal, je suis inondé d'appels. Pour Lanaudière, c'est différent. Un appel par jour, dès fois deux. J'ai déjà fait quelques visites, non concluantes.

C'est à suivre! Je ne connais pas bien le marché locatif dans cette ville, c'est la 1ère fois en 15 mois que j'ai un logement à louer à cet endroit. Je vous dirai comment ça se passe.

Libérez-vous vos locataires lorsqu'ils veulent quitter en cours de bail?

P.S.: Pour ceux et celles qui ont suivi mes textes depuis quelques mois, je suis officiellement devenu travailleur autonome depuis jeudi dernier! De beaux défis m'attendent. Je quitte pour un contrat en Afrique dans les prochains jours, plus exactement en République Démocratique du Congo.

P.S.2.: Désolé du long délais entre mes textes, je manque un peu de temps depuis 1 mois! Et je dois avouer que je réussi à décrocher complètement les week-ends lorsque je vais dans notre nouveau chalet! Repos complet.

8 commentaires:

  1. La personne qui signe un bail doit le respecter jusqu au bout de l entente... Dans le cas ou elle n aurait pas voulu te payer, je me serais arrangé pour savoir a quel endroit elle déménage et j aurais contacté le propriétaire afin de lui partager mon experience. Dommage que le proprio ne ce soit pas renseigné auprès de toi pour des références.Entre proprio il y a une certaine solidarité envers des situations comme celles là. Dans le pire des cas, tu aurais pu la poursuivre au petite créance pour non respect de contrat. Une Mise en demeure fait toujours stresser quelqu un!

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    1. La locataire m'a quand même demandé de quitter, elle n'est pas encore parti. Elle sait qu'elle a l'obligation de payer son loyer, et croit-moi, elle est très nerveuse car elle s'est trouvé un nouveau job à Montréal.

      C'est quoi mon choix? La forcer à rester et risquer qu'elle sous-loue son logement, ou bien retrouver moi-même un nouveau locataire. Ce que j'ai choisi de faire.

      Tu as raison pour son nouveau propriétaire. Je ne comprends pas qu'il ne m'ait pas appelé... Pour la mise en demeure, je n'aurai pas à aller jusque là, c'est reloué depuis ce soir!

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  2. Est ce que tu lui as demande une penalite pour son depart?

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    1. Comme je le dis dans l'article, je ne l'ai pas libéré de son bail, j'attendais d'avoir reloué avant de la libérer. Non je ne lui chargerais pas de pénalité, comme j'ai réussi à relouer. Vous chargez une pénalité sous quel motif?

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  3. Personnellement, imposer au locataire de respecter un bail de 12 mois, je trouve ça abusif. Au 21e siècle, tu peux changer de job en dedans de deux semaines et aller bosser à l'autre bout de la planète, changer de fournisseur de service téléphonique dans la semaine, vendre ton char en deux jours ou te faire approuver un prêt hypothécaire en quelque minutes... mais il faut que tu respectes un bail de 12 mois qui n'est même pas commencé!!!!! J'ai déjà été locataire et j'ai cassé plus d'une fois un bail avant terme. J'ai eu droit aux deux réactions typiques du proprio: celui qui tenait mordicus à ce que je trouve quelqu'un avant de partir et à qui j'ai gracieusement "offert" une femme sur le BS pour me remplacer, et d'autres avec qui s'était possible de s'arranger et qui s'occupaient de trouver quelqu'un. Ainsi ils gardaient le contrôle sur qui allait louer l'appart. Devinez quel genre proprio a le moins de problèmes, à la longue...

    Étant maintenant proprio, ma "politique", c'est d'offrir au locataire la possibilité de casser n'importe quand pourvu que ça soit 3 mois d'avance, ou moins si un locataire est trouvé rapidement. Ça laisse le temps de se virer de bord et ça correspond un peu plus à la mobilité qu'on demande d'avoir aux gens en 2012. Dans ce contexte, le classique bail d'un an est une totale aberration.

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    1. Pas mal d'accord avec toi. C'est la 3e fois en 2 ans que j'en laissr partir avant la fin du bail. Je préfère choisir moi-même.

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    2. Je suis d accord egalement.Mais qu arrive t il si elle respecte pas le trois mois? Elle te dit qu elle part dans trois mois et oops elle vient de signer un autre bail 2 semaine apres l annonce et elle deguerpit pendant la nuit. Ca prend des terme et des conditions a un contrat et il faut les respecter. Est ce inscrit a la regie du logement qu un locataire peux briser son bail apres trois mois d avis? Comment fais tu pour te proteger par la suite pour X raisons.

      C est sure que je vais faire de mon mieux pour accomoder le client. Surtout si il a ete un bon locataire. De plus, je m accomode moi meme. J avais des locataires qui devaient partir le plus rapidement possible ce mois-ci. Je leur ai dit que j allais faire de mon mieux pour les remplacer. il louait 615$ par mois pour un 3 1/2, j ai reussi par trouver quelqu un et mon logement se loue maintenant 750$ par mois. Il m a fait plaisir de briser le bail...
      Il y a plein de situations differentes qui peuvent se presenter. Comme tu le dis dans ton article, un immeuble en region est different qu a montreal. Tout depend de l offre et la demande actuel, de la condition du logis. etc.

      Au fond, bien traiter les clients rapporte a tout les coups. Les autres locataires dans l immeuble se feront un plaisir de chercher quelqu un pour toi. De plus, chaque bon gestionnaire d immeuble devrait avoir un coussin pour prevenir l innocupation de l immeuble. Dans un endroit ou le taux d innocupation est en dessous de 3%, je m inquieterait pas. Si le taux est de plus de 3% et que vous avez comme coussin la somme de 1% des revenu brute alloué pour cela et bien je m en inquieterait un peu.

      Rien de mieux qu un immeuble bien remplis.

      Bonne journee

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  4. J’ai eu le même problème il y a 2an, ou un locataire m’avait avisé au départ qu’il allait quitter 3 mois avant la fin de son bail, a date tout est beau, du coup j’ai fait une annonce et après un mois et demi de visites (plus de 20), j’ai pu trouver un locataire qui correspond mes critères pour ce condo, à ce moment-là le locataire habitant le condo m’avise qu’il veut encore prolongé pour une autre année, a date tout est beau encore, après 3 mois (mois de Août), il a voulu me rencontrer pour me dire qu’il a acheté une maison et il va quitter dans 3 mois, à ce moment-là, j’ai eu pas mal de sueurs froide car la période de location avait fini et le loyer de ce condo avoisine les 2000$ (centre-ville), donc on s’entend que la clientèle est pas mal restreinte.

    Je lance une annonce dans MLS et Kijiji, et après 3 semaines…aucune visite, Est-ce que je dois assumer le loyer alors que j’avais trouvé un bon locataire et en lui faisant une faveur je récolte la misère en payant de ma poche ces 2000$!!! ??? Ça serait pas mal négatif pour la rentabilité de l’investissement, mais heureusement la loi au Québec (contrairement au reste du Canada) empêche le locataire de casser le bail sauf pour 4 raisons qui arrivent très rarement.
    Au final, je retourne au locataire et je l’informe que s’il veut quitter il faudrait trouver quelqu’un d’autre qui le remplace, le locataire quitte la fin Octobre et n’a pas trouvé de locataire donc il a continué à payer jusqu’au mois d’Avril quand j’ai pu lui trouver des locataires, (donc 5 mois de loyer (10 000$ environ) alors qu’il n’habitait pas),

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