3 trucs pour augmenter vos revenus locatifs

Augmenter ses revenus locatifs
Un lecteur m'a écrit pour me demander des trucs pour augmenter les revenus de son immeuble à revenus. Ses revenus de loyers sont apparemment sous la valeur du marché de location dans son coin.

J'imagine que c'est parce qu'il a des locataires de longue date dans ses appartements. Avec les règles de la Régie du logement du Québec, les appartements avec des locataires qui y sont depuis longtemps sont habituellement loués beaucoup moins cher que le prix du marché. Hors, des loyers bas affectent négativement la valeur de revente d'une propriété en plus de limiter les capacités du propriétaire de bien entretenir l'immeuble.


Comment augmenter ses revenus de location?

Je n'ai pas de recette magique à proposer. Je suis persuadé que certains lecteurs ont de bons trucs dans leurs chapeaux. Voici 3 trucs que j'ai soit utilisés moi-même ou que certains de mes amis ont utilisés au cours des dernières années pour augmenter les prix de location de leurs logements.
 
1. Oser demander une augmentation substantielle au locataire.

Je vous ai parlé de mon ami Marc dans l'article La magie de l'immobilier. Un an après l'achat de son premier triplex, Marc est allé voir une vieille dame qui habite un de ses logements depuis près de 20 ans pour lui proposer une augmentation de 20$/mois, car son logement était trop bas.

Lors de la discussion, et avant même qu'il lui demande 20$ d'augmentation, la locataire lui a dit: "je vais mourir dans ce logement, je ne partirai jamais!" Et à la grande surprise de Marc, elle s'est auto-augmenté de 50$/mois! Bref, il a osé discuter de la situation avec sa locataire et il en est sorti gagnant financièrement, plus qu'il ne l'avait même souhaité. Je crois qu'il a aussi eu un peu de chance!

2. Prendre un arrangement financier avec un locataire pour qu'il quitte l'appartement

Vous vous rappelez peut-être de mon autre ami Éric, de qui j'ai parlé dans les articles Investir avec peu d'argent et Utiliser l'argent des autres pour investir qui ont soulevé les passions il y a quelques mois. Éric a acquis un 5-plex dans Hochelaga-Maisonneuve et tous les logements étaient loués sous la valeur du marché. L'an dernier, il désirait vraiment reprendre un logement afin d'y effectuer des rénovations majeurs avec l'objectif de le relouer substantiellement plus cher. Son logement était loué 450$ par mois.

Il a négocié un arrangement avec un locataire, pour quelques centaines de dollars seulement afin de résilier le bail. Je n'aurais probablement pas osé faire une telle proposition à un locataire, mais il a osé... et le locataire a accepté de résilier son bail... contre une somme aussi faible que 200$!! (je vous le jure!) Après des rénovations majeures, le loyer est maintenant de 705$/mois.

3. Prendre son mal en patience et augmenter de façon constante le prix du loyer

Ma courtière me répète depuis des années que ça prend environ 5 ans pour mettre un immeuble à sa main après une acquisition. J'ai un excellent locataire qui habite son appartement depuis 11 ans. Il est gentil, il paie par versement direct dans mon compte de banque à tous les 1er du mois. Sérieux, je ne pourrais avoir mieux! Mais son magnifique appartement (c'est un de mes plus beaux) est loué 551$.

S'il quittait, sans rien modifier à l'appartement, je pourrais le relouer très facilement entre 750$ et 800$ par mois. C'est une différence énorme pour moi. C'est au moins 2 500$ par année de moins en revenus. Avec les ratios qu'on a de nos jours (au moins 13 ou 14 fois les revenus bruts), j'irais chercher une valeur supplémentaire de 32 500$.

Ce locataire dans sa fin trentaine ne semble pas vouloir quitter son appartement bientôt. L'ancien propriétaire m'a dit qu'il ne quitterait jamais cet endroit... Je l'augmente donc de 20$ par année depuis 3 ans et il n'a jamais contesté son augmentation. C'est plus que ce que la Régie recommande comme taux d'augmentation. Je ne pense pas que je lèse le locataire. C'est plutôt moi qui se sent lésé par ce loyer sous la valeur du marché!

Comment vous-y prenez-vous pour augmenter vos revenus locatifs?

Commentaires

  1. Tous les moyens sont bons pour aller chercher une hausse du loyer. Personnellement, j'opte pour la solution 3. Deux principales raisons: J'ai un locataire qui paie bien et j'ai pas grand chose à aller chercher en faisant des grosses rénovations.

    J'aimerais tout de même ajouter un bémol sur ce que tu écris: tu n'as pas à te sentir lésé si tu as un de tes loyers qui est en bas du prix du marché, du moins si tu as payé ton bloc pour les revenus qu'il apportait réellement et non potentiellement. Ce n'est pas une mauvaise situation d'avoir un locataire qui paie bien et qui encaisse une augmentation de 20$ chaque année sans broncher, sans rien te demander. À la longue, tu va chercher un revenu correct pour ton immeuble, en l'ayant acheté alors qu'il avait un revenu en deçà de la moyenne.

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  2. Bonjour,
    Je viens d'acheter un quadruplex. Je me demande si je dois faire signer les nouveaux baux (a mon ) ou envoyer juste une lettre d'augmentation de loyer tout en gardant les anciens qui portent l'ancien propriétaire.
    Merci d'avance de votre réponse

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  3. Non ce n'est pas obligé de faire signer de nouveaux baux. Les anciens demeurent valident. Il est possible de seulement envoyer les lettres d'augmentation.

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  4. Bonjour,
    Je viens justement de faire l'acquisition d'un Triplex avec un des locataire qui paye en dessous de la valeur du marché. (ça fait 11 ans qu'il habite le logement). J'ai en tête de bâtir un cabanon avec 3 espaces distincts pour les locataires. Est-ce que cet ajout peu justifier un augmentation des loyers? Si oui de combien est-ce que je peux augmenter?
    Merci à l'avance

    Salutations

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