samedi 1 septembre 2012

Quoi faire avec un héritage important

J'ai récemment reçu un message de Mathieu qui m'expose la situation suivante.

J'ai 30 ans. Moi et mon frère venons d'hériter de 150 000$ chacun. Nous aimerions nous lancer dans l'immobilier mais nous ne savons pas par où commencer. Plusieurs petits immeubles? Deux gros immeubles? Un seul gros immeuble? Acheter des condos, les "retaper" et les revendre? Démarrer une entreprise? Acheter une unité par année (maison ou condo) en tant que propriétaire occupant? Je crois que le marché de l'immobilier est surévalué d'environ 15% actuellement. Si nous achetons des propriétés actuellement et que les conditions de crédit changent, ferons-nous banqueroute? Quelle est ton opinion, que ferais-tu dans une situation comme la nôtre? 

Comment investir un héritage ?
C'est beaucoup de questions dans un si court message. Je ne suis pas un planificateur financier, ni un conseiller en investissement, mais c'est un cas très intéressant. Mathieu et son frère ont donc 300 000$ à leur disposition. Je connais beaucoup de personnes dans mon entourage qui auraient accouru chez le concessionnaire automobile pour y acquérir une nouvelle BMW plutôt que de réfléchir à comment investir cette somme. Je dis donc félicitation à Mathieu de vouloir investir cette somme.

D'autres choisiraient de se faire construire une luxueuse maison. J'ai récemment vu un tel cas d'une personne dans la mi-vingtaine, ayant eu un héritage de 2.5 millions de dollars (oui oui...), et qui a TOUT utilisé cet argent pour se construire une luxueuse demeure... Selon moi, c'était une bien mauvaise décision. D'ailleurs, elle le regrette déjà.
Définir ses objectifs

Je crois qu'avant même de demander conseil à d'autres, Mathieu devrait prendre un peu de recul, même quelques mois, pour bien réfléchir à sa nouvelle situation. Il ne faut surtout pas agir sur un coup de tête. Mathieu (et son frère de même) devrait prendre le temps de bien définir ses objectifs.

Veut-il un investissement actif (une compagnie dans laquelle il va travailler) ou un investissement demandant moins d'énergie (la bourse)? Je dirais que l'immobilier locatif se situe entre les deux. C'est loin d'être un investissement 100% passif, mais ça demande quand même un peu d'énergie en temps.

Acquérir un immeuble à revenus maintenant ou plus tard?

Dans son message, Mathieu dit croire que l'immobilier est surévalué de 15%. Plusieurs économistes disent d'ailleurs un peu la même chose. Il s'agit d'une moyenne canadienne. Quand est-il du Québec? Quand est-il du secteur des immeubles multi-logements? Je ne répondrai pas à cette question, c'est en dehors de mon champs de compétences. C'est tout à fait possible. Certains marchés comme Vancouver et Toronto sont présentement en zone de turbulence. Le marché des condos (appartements) semblent surchauffer dans les grands centres, j'éviterais un tel achat ces temps-ci.

Ce que je sais, c'est qu'il y a encore de bonnes affaires à faire. Des immeubles rentables, il y en a encore. Un blogueur influant au Canada anglais, Garth Turner, a récemment répondu à une question d'un lecteur qui lui demandait si les prix des immeubles à revenus allait s'effondrer en cas de baisse du marché. Sa réponse fut: "No, as long as the cash flows", donc "Non, tant que le cash-flow de l'immeuble est intéressant". Ce qui ne veut évidemment pas dire d'acheter n'importe quoi, n'importe où.


Les régions de Montréal et de Québec me semble particulièrement trop chères. Moi-même je n'achèterais même pas mon propre immeuble à Montréal au prix qu'il est présentement évalué! Quand on s'éloigne un peu des grands centres, et pas besoin d'aller dans le Grand Nord, il y en a des immeubles rentables. Dans le cas ci-dessus, j'ignore dans quelle région se situe Mathieu et son frère.

Taux d'intérêt alléchants

Mathieu se demande s'il fera faillite si les taux d'intérêts augmentent. Je ne vois pas pourquoi il en serait ainsi. Si l'immeuble dégage un cash-flow intéressant en partant, ça devrait aller, non? Les taux fermes 5 ans sont à environ 3% ces temps-ci. J'ai même vu un taux fixe de 10 ans à 3.4% dans mon journal local pour les immeubles multi-logements. Évidemment, lors du renouvellement de l'hypothèque dans 5 ou 10 ans, les taux seront plus élevés. Raison pour laquelle il faut faire des simulations lors de l'achat et voir si l'immeuble serait toujours en situation de cash-flow positif. Chose certaine: ça devrait remonter tranquillement au cours des prochaines années.

Quelle stratégie adopter 

Investir seul ou avec son frère? Je crois que c'est la première question à résoudre. S'ils décident de se lancer ensembles, je leur suggère quand même de se faire un contrat notarié pour clarifier comment ils vont gérer tout ça. Avec 300 000$, les frères peuvent probablement investir dans un immeuble valant autour de 1 400 000$. À ce prix, il y a certainement des immeubles crachant un cash-flow intéressant.

De mon côté, je ne voudrait pas investir dans un gros immeuble avec de nombreux appartements (10 ou plus). J'ai l'impression que la clientèle de ces immeuble est différente que dans les petits immeubles. C'est une impression, je n'ai pas vérifié les faits. Il y a tellement de possibilité avec 300 000$! Même s'ils décident d'y aller séparément (ce que je ferais personnellement si ça m'arrivait), les possibilités sont intéressantes. En mettant 20% de mise de fonds, Mathieu peut regarder des immeubles autour de 750 000$.

Acheter une unité par année (j'imagine qu'il veut dire une maison ou un appartement), l'habiter et le revendre ou le louer après un an ou plus? Pour une personne qui n'aurait pas d'apport personnel, ça pourrait être une bonne option. Mathieu n'est pas dans cette situation. Je suis d'ailleurs loin d'être convaincu que c'est rentable de louer un appartement ou une maison. À moins que le loyer paie entièrement TOUTES les dépenses. Je n'ai jamais trouvé une telle propriété ici au Québec.

Conseils pour Mathieu: se garder une petite marge de manoeuvre! Ne pas oublier les taxes de mutation, les frais d'études environnementales s'il regarde pour un gros immeuble, etc. Tout ça monte rapidement et la facture de tous ces frais peut facilement tourner autour de 10 000$.

Que feriez-vous avec une somme de 150 000$ ??? Quels conseils donneriez-vous à Mathieu et son frère?

3 commentaires:

  1. Personnellement, j'achèterais un triplex au début. Je réside dans le marché centre du Québec. Ainsi, un triplex se chiffre entre 350 000$ et 400 000$. Cela permettra à Mathieu de se faire la main : faire de la recherche, faire de l'analyse, faire des offres, négocier et par la suite, si tout va bien, devenir propriétaire. Et être propriétaire n'est pas un don du ciel, il faut s'y faire également et cela n'est pas donné à tout le monde. Il pourra voir s'il aime ça et s'il a les aptitudes pour demeurer propriétaire d'un immeuble à revenus. Par la suite, dans 2-3 ans, il pourra regarder pour un autre immeuble. Mais disons, qu'il a "de très bons choix à faire".

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  2. Bonjour Steve,

    Dans ton article tu indique '' À moins que le loyer paie entièrement TOUTES les dépenses. Je n'ai jamais trouvé une telle propriété ici au Québec''. Ca doit dépendre des secteurs, personnellement j'habite À Baie-Comeau sur la côte-nord et j'ai dénicher une maison en rangée pas trop chère(un peu plus de 100 000$) dont le loyer paie entièrement les frais ainsi que les rénovations. Le boom économique dans ma région et le faible taux d'inocupation des logements crés des opportunitées d'investissements vraiment intéressantes. Je compte bien faire un nouvel achat bientôt.


    En passant je suis nouveau sur ton blog et je le trouve vraiment génial. Félicitation !

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