lundi 3 septembre 2012

Une élection qui appauvrira les investisseurs immobiliers

Investisseurs du Québec, vous aurez peut-être besoin d'antidouleurs mercredi matin le 5 septembre au lendemain de nos élections provinciales. Si la tendance se maintient, vous deviendrez plus pauvres. De plusieurs milliers de dollars. J'en ai un mal de tête juste à y penser.

Pourquoi serons-nous tous un peu plus pauvres? 

Qu'on se retrouve avec un gouvernement du Parti Québécois (PQ) ou de la Coalition Avenir Québec (CAQ), ces deux partis promettent de modifier les impôts sur les gains en capital. Présentement, seul 50% du gain en capital est imposable au moment de la vente d'un actif (immeuble à revenus, terrain, boisé, chalet, etc.). Le PQ et la CAQ promettent de modifier ce pourcentage: de 50% la partie imposable montera à 75% du gain en capital. C'est toute une hausse!

Une élection qui changera vos calculs de profitabilité
Exemple concret:

Vous avez acquis un immeuble locatif (dans lequel vous n'avez pas habité) au prix de 350 000$. Vous le vendez quelques années plus tard à un prix de 450 000$. Le gain en capital est donc de 100 000$. Jusqu'à maintenant, l'impôt à payer sur ce gain est calculé sur 50% de cette somme. Ici, 50% de 100 000$, c'est 50 000$ qui s'ajouterait à votre revenu imposable lors de l'année de la vente. Si votre taux d'imposition est de 40%, vous auriez donc 40% X 50 000$, soit 20 000$ à payer en impôt.

Avec les changements que la CAQ et le PQ veulent apporter, c'est 75% du gain en capital qui est imposable. Donc 75% de 100 000$, c'est 75 000$ qui s'ajoute à votre revenu imposable. Admettons que votre taux d'imposition est encore de 40%, vous auriez donc 40% X 75 000$, soit 30 000$ à payer en impôt. Une augmentation de 10 000$ !!!

J'ai expliqué cette promesse électorale à un membre de ma famille qui possède un immeuble à revenus depuis plusieurs années. Elle n'avait pas réalisé ce que signifiait cette promesse électorale. Dommage que plusieurs personnes ne comprennent pas ces choses avant de cocher leur choix.

1% des citoyens québécois paient 33% des recettes fiscales de l'État québécois

Les économistes et les fiscalistes qui écrivent à propos de cette promesse électorale semblent être d'accord: c'est clairement un incitatif à ne pas investir. Sur le long terme, ce sera mauvais pour l'économie de la province. Mais c'est payant du point de vue électoral. Ça et la promesse d'augmenter les impôts des plus riches gagnants plus de 130 000$. C'est bon pour gagner des élections, mais sur le long terme, ça appauvrira les recettes fiscales: les riches vont soit travailler moins, soit trouver un moyen de payer moins d'impôt, ou soit partir (les médecins par exemples).

Je vais voter demain en étant plutôt découragé. Les investisseurs s'investissent littéralement corps et âmes pour améliorer leur sort, ne comptent souvent pas leurs heures et leur sueur. Malheureusement, ce sont souvent des citoyens qui ne comprennent pas du tout ces enjeux qui vont quand même décider qui nous gouvernera pour les prochaines années.

Votez intelligemment le 4 septembre! Je dis ça, tout en sachant pertinemment que mon vote ne servira pas à grand chose. Si je me fie aux sondages, nous, investisseurs immobiliers, serons tous un peu plus pauvres dans deux jours (bon, ok, probablement plus lors du dépôt du prochain budget provincial en mars 2013). 

21 commentaires:

  1. C'est fou comment on se sent impuissant face a de telles politiques simplistes et populistes. Personnellement, je pensais me lancer dans l'immobilier dans un délai de 2 a 3 ans, mais je crois bien que je vais repenser a tout cela avant d'investir de mon temps et de mon argent. Dommage...

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    1. Attention, je ne dis pas que ce changement va modifier de fond en comble les calculs de rentabilité. Si vous gardez vous immeubles sur une longue période, cet impôt supplémentaire ne fera qu'une toute petite différence dans votre taux de rentabilité. Mais c'est vrai que c'est vraiment dommage...

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  2. Il faut tout de même relativiser. Je suis d'accord avec votre propos mais au fédéral on reste à 50%. Donc l'impact de cette hausse est de moitié votre calcul.

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  3. Bonjour,
    Tout d'abord je dois t'avouer que c'est grâce à toi que j'ai accompli mon devoir de citoyen. Apres lecture de l'article vers 18 h 25 que j'ai filé tout droit au lieu de vote. Et bien évidemment, j'ai pas voté pour aucun des deux partis qui veulent ramener la taxation du gain en capital à 75%.

    Je te dis merci pour cela! Je suis ton blogue bon depuis le début! Am

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  4. bonjour
    ya des moyens pour payer moins d'impot une entité pourrais reduire significativement ton impot a payer le hic faut que tu l'achete sous un .inc ou bien tu fais le switch mais les frais de notaire et tout le tralala viens reduire ton profit.c'est payant cette technique quand on fait trop de revenu et quon na beaucoup de porte. dite vous qui a toujours moyen de contourner en matiere fiscale,
    partage de revenu avec conjoint cotiser un maximum de REER peux etre des solutions pour vous tout depend de vos besoins.

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  5. Bonjour,
    je crois pas que ce sera le cas pour la hausse a 75%. Le PQ est minoritaire et cette hausse sera dure a faire accepter...lorsque les gens vont en être informé. Avant qu'une promesses électorale soit réalisée et avec un gouvernement minoritaire..ce sera HEUREUSEMENT pas évident .
    On se le souhaite car découragera un % d 'investisseur.

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  6. Peut-être que si cette mesure d'imposition est acceptée, plus de vendeur seront enclin à nous financer lors de la vente. Personnellement, tous les vendeurs à qui j'en ai parlé sauf un n'étaient pas du tout interessé, je trouve que c'est difficile à amener au vendeur quand tu peux pas lui chiffrer les avantages fiscaux que ça lui apporte.

    Est-ce que toi Steve ou quelqu'un d'autre sur le blog pourrait partager du savoir ou une expérience de financement par le vendeur.

    Merci GAB

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    1. Salut Gabriel, je n'ai jamais fait ça donc je ne peux pas t'en parler. J'aimerais bien par contre tenter cette méthode là un jour...

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  7. Bonjour Steve,

    Je trouve un peu dommage que tu tiennes un tel discours. Étant moi-même un jeune investisseur immobilier, je serais évidemment également affecté par une telle hausse du taux d'imposition du gain en capital, mais il me semble que nous faisons tout de même partie des "privilégiés de la société". N'oublions pas que nous avons la chance de vivre dans une société où l'éducation est abordable et les soins de santé gratuits. Je pense que nous pouvons tous faire notre part, et quant à moi je n'ai aucun problème à payer davantage d'impôt, puisque nous sommes déjà chanceux de pouvoir nous offrir des propriétés malgré notre jeune âge.

    Je trouve déplorable également que tu votes uniquement pour un parti en fonction de tes propres intérêts individuels, il me semble qu'il y a des enjeux plus importants en politique, tels que le bien commun.

    C'est simplement mon avis, continue ton bon travail et je vais continuer à lire ton excellent blogue !

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    1. Le but de l'article est de dire que plus on taxe la création de la richesse et l'entreprenariat, plus on décourage l'investissement. C'est une règle de base en économie. Je n'ai jamais dit que je votais uniquement en fonction de mes intérêts individuels non plus, je ne sais pas d'où tu sors ça. Désolé, mais tu écris des trucs que je n'ai jamais dit.

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    2. Allô Steve,

      J'ai parfaitement compris la thèse de ton texte basé sur un principe économique, et mon point était justement de contester le fondement de cette règle en disant que nous ne devrions pas être découragés par ces hypothétiques mesures fiscales, au contraire nous devrions être reconnaissants de vivre dans notre société et contribuer au bien-être de la population, même si cela signifie payer davantage d'impôts. Biensur je réalise que tous ne pensent pas comme moi et tu me traiteras sans doute d'utopiste !
      Tu semblais laisser sous-entendre dans ton texte que tu allais aller voter sous la base de cette seule mesure fiscale, mes excuses si ce n'est pas le cas.

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    3. Steve,
      Le vote est libre et indépendant. Tu as le droit de voter en passant à ta propre gueule. C'est un principe sacrossaint comme Frédéric a le droit de voter pour plus de taxe ou même de faire de la charité des revenus tirés de ses plex.

      Faites attention aux donneurs de leçons ou à ceux qui prétendent être investisseurs et qui ne le sont peut être pas.
      Ici c'est pas un lieu de propagande pour tel ou tel parti.
      Les politiciens ont infiltré certains sites pour donner leur avis ou influencer donc faites attentions: C'est phénomène est connu dans le marketing politique.

      Merci Steve

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  8. Bonjour,

    J'ai une question qui me tourmente...

    J'ai vendu mon seul immeuble locatif en juin 2012, alors,

    Suite à l'élection du PQ, je suis tres inquiet de voir si le plan
    de hausser l'imposition du gain en capital de 50 à 75% qui serait déposé dans le prochain budget péquiste(pas avant 2013 ??), pourrait être rétroactif à une date quelconque cette année. Serait-ce possible ?? Est-ce que ça s'est déjà vu une loi fiscale qui était rétroactive?.. Merci pour vos réponses.

    Je fais déjà mes prières.

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    1. Bonjour Pierre,
      Ce ne serait vraiment pas juste que ce soit rétroactif. Je ne vois pas pourquoi le gouvernement fera une telle chose. Ce serait comme de dire qu'à partir de juin dernier les impôts seraient augmentés rétroactivement... Je ne croirais pas. Je ne vous le souhaite pas!

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    2. @Pierre,
      Bon et bien finalement on voit que le gouvernement Marois y va d'augmentation des impôts de façon jusqu'au début 2012!!! Odieux, mais ça semble être légal. Je vous souhaite qu'elle ne fasse pas de même pour les gains en capital... mais ça semble mal parti.

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    3. Salut Steve, Ouais eh bien finalement, on ne le saura pas officiellement avant 100 jours comme le ministre Marceau l'a mentionné hier. Je crois et je prie ardemment(!) qu'ils reculeront sur la rétroactivité concernant le gain en capital. J'ai bon espoir du moins, ça tellement soulevé un tollé qu'il n'auront presque pas le choix d'abdiquer et de trouver d'autres moyens de siphonner les contribuables! D'ailleurs, plusieurs analystes, économistes et fiscalistes ont déjà écrit dans les derniers jours qu'il serait très compliqué (et risqué que le PQ se fasse renverser lors du dépôt de ces nouvelles lois) pour le gouvernement d'appliquer une telle mesure(rétroactivement).

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  9. Bonjour Steve,
    Je t'interpelle avec un sujet qui n'a rien à voir.

    Un prêt hypothécaire assuré auprès d'un assureur schl ou GW déboursé et conclu chez le notaire et que la propriété en question doit servir de Résidence principale. On a combien de temps pour y aménager? Et c'est quoi le risque ou les poursuites si on décide de louer et de ne plus y demeurer?

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    1. Si ma mémoire est bonne, il faut prévoir y aménager dans l'année suivante (12 mois). Si l'intention d'y habiter est fausse, ça revient donc à dire que tu as fait une fausse déclaration pour obtenir un avantage financier. Ça s'appelle une fraude... J'ignore ce que pourrait faire la SCHL dans un tel cas si jamais elle découvre que tu as menti dès le départ. J'ai déjà posé cette question à ma courtière dans le passé et elle était aussi embêté de me répondre!

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    2. T4036 Revenus de location (fédérale)
      Conversion de la totalité de votre résidence principale
      en bien de location
      Vous pouvez exercer un choix lorsque vous transformez
      votre résidence principale en bien de location. Lorsque
      vous exercez ce choix, nous considérons que vous n’avez
      pas commencé à utiliser votre résidence principale comme bien de location. Vous n’avez donc pas à déclarer de gain en capital au moment du changement d’utilisation. Si vous exercez ce choix, les conséquences sont les suivantes :
      ■ vous devez déclarer le revenu de location net que vous gagnez;
      ■ vous ne pouvez pas demander de DPA pour ce bien.
      Ce choix vous permet de désigner le bien comme étant
      votre résidence principale pour une période maximale de
      quatre ans, même si vous ne l’avez pas utilisé comme
      résidence principale. Par contre, si vous exercez ce choix,
      vous ne devez pas désigner une autre résidence comme
      résidence principale pour la même période.

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  10. hors sujet votre réponse. Il parle de SCHL ....

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  11. L’Assemblée nationale est souveraine et elle possède un droit inhérent d’adopter des lois de façon rétroactive, sous réserve de certaines contraintes constitutionnelles (ex. partages de compétences législatives entre le Parlement fédéral et les législatures provinciales). Le conseil des ministress, incluant Pauline Marois, ont aussi députés à l’Assemblée nationale; ils sont à la fois ministres et à la fois législateurs (notre régime parlementaire est d’inspiration britannique). Donc, ils peuvent constitutionnellement et légalement adopter des lois fiscales rétroactivement. Cependant, s’ils le font, ils ont un prix à payer de ne pas se faire réélire lors des prochaines élections, c’est un risque politique pour le gouvernement Marois.

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