5 leçons immobilières apprises au Monopoly

Le jeu du Monopoly est un jeu de société créé il y a déjà plus d'un siècle. Presque tout le monde a joué au Monopoly au moins une fois dans sa vie. Nous avons ressorti ce jeu durant les vacances de Noël et ça m'a inspiré quelques leçons apprises qui s'appliquent tout aussi bien à la vie réelle des investisseurs immobiliers, jeunes et moins jeunes.

Les gagnants à ce jeu ne sont pas seulement des chanceux. Il y a une part de stratégie financière derrière eux. Voici mes réflexions sur le sujet.

Leçon 1 - Conserver toujours des liquidités

C'est probablement une des leçons apprises les plus importantes du jeu et aussi dans la vie d'un investisseur immobilier. Si vous achetez toutes les propriétés sur lesquelles tombent vos pions, vous serez rapidement à court de liquidité. Comment paierez-vous les charges d'impôts, les pénalités, les loyers dus à vos adversaires? Impossible, à moins d'hypothéquer ou de vendre vos propriétés.

Dans la vie réelle, sans liquidité, impossible de faire face aux imprévus (perte d'un locataire, non-paiement des loyers, rénovations urgentes et parfois coûteuses, etc.). Les liquidités peuvent venir de vos revenus personnels, du cash-flow positif d'une propriété, d'une marge de crédit (ne pas en abuser…). Je vous dirais que c'est probablement une des plus grandes difficultés des jeunes investisseurs. Une fois la mise de fonds décaissée, il ne nous reste souvent plus rien en poche.

Au Monopoly, un joueur sans liquidité sera rapidement mis en faillite. La même chose nous guette dans la vraie vie. Au cours de notre jeu en famille, j'ai rapidement pris le dessus sur les autres joueurs en achetant plusieurs propriétés. À un moment donné, ma belle-mère me dit: "À te voir aller, je conclue qu'il vaut mieux ne pas garder trop d'argent liquide". C'était vrai jusqu'au 2/3 du jeu. À la fin, ma gentille belle-mère m'a mis en faillite car je n'avais plus les liquidités pour lui payer ses loyers.

Écoutez l'entrevue à la Radio de Radio-Canada que j'ai donnée sur le lien entre le Monopoly et l'immobilier.

Leçon 2 - Générer du cash-flow, des revenus passifs

Le Monopoly est un jeu assez simple. On achète des propriétés qui génèrent des revenus lorsque nos adversaires passent sur celles-ci. Plus la valeur de vos propriétés augmentent (par l'ajout de maison et d'hôtels), plus les revenus augmentent rapidement. Il faut donc rechercher les propriétés qui se vendent à bon prix et qui génèrent de bons revenus. Les propriétés les plus chères ne sont pas toujours celles donnant le plus de rendement (revenus / prix).

Le but du jeu n'est pas de conserver l'argent qui vous a été remise au départ. Il faut augmenter votre cash-flow par l'achat de propriétés générant des revenus.

C'est la même chose dans la réalité. Si vous achetez un condo pour le louer et que ce dernier ne s'autofinance pas complètement (hypothèque, taxes, assurances, entretien, impôts), cette propriété risque d'affaiblir vos finances personnelles.

Leçon 3 - Ne pas mettre tous ses oeufs dans le même panier

Vous ne gagnerez probablement pas au Monopoly en n'achetant qu'une seule propriété. Le gagnant est souvent celui qui est diversifié tout autour du jeu avec plusieurs propriétés, et plusieurs types de propriétés. Mieux vaut posséder plusieurs terrains avec des maisons qu'un seul terrain avec des hôtels. Pourquoi? Vous aurez ainsi plus de chances de collecter des loyers de vos adversaires, donc de les affaiblir financièrement.

Le même principe s'applique généralement dans le monde de l'investissement. Généralement, il n'est pas prudent d'avoir tous ses actifs dans un seul véhicule d'investissement (tout en bourse par exemple, ou tout dans une seule entreprise).

En immobilier locatif, je pense qu'il vaut mieux avoir plusieurs unités locatives de moindre valeur plutôt qu'une seule unité chère générant de gros revenus. Avec une seule unité, le risque financier peut être plus grand en cas de départ du locataire. Et par diversification, je parle aussi du type de logement. J'aime bien avoir différents types de logements, petits, grands, pour des familles, pour des célibataires, etc. Ça fait plus de choses à apprendre et maîtriser, mais je crois que le risque financier est ainsi réduit.

Leçon 4 - Négocier intelligemment

Vient un moment au Monopoly où le jeu stagne et plus rien ne semble bouger. Pour progresser, il faut qu'un joueur possède tous les terrains d'une même couleur pour pouvoir y mettre des maisons ou hôtels. Si un de vos adversaires possède un terrain de la couleur que vous recherchez pour avancer, il vous faudra négocier. C'est d'ailleurs une des belles leçons de ce jeu. Il faut souvent négocier pour que les deux joueurs sortent gagnants de la négociations. Si l'autre joueur se sent lésé, il ne va pas échanger ses terrains avec vous.

La négociation est importante pour un investisseur immobilier. Non seulement lors de l'achat d'une propriété, mais également pour gérer les fournisseurs, les locataires, les voisins, les banquiers, etc. Dans les dernières années, j'ai eu à négocier le départ forcé de certains locataires, négocier des taux d'intérêts avec les banques, négocier la paix entre certains locataires et encore plus. Il faut oser demander et tenter de trouver un terrain d'entente qui sera win-win pour tous. Pas évident.

Leçon 5 - Gérer les risques et les opportunités

Au Monopoly comme dans la vraie vie, nous n'avons que très rarement un contrôle parfait sur tous les facteurs pouvant influencer le jeu. Certains événements imprévus surgiront et vous ébranleront. Parfois ce sera des opportunités d'achat ou de vente qui arriveront plus vite que prévu. Il vous faudra réagir et décider d'un nouveau plan d'action.

La vraie vie est ainsi faite. Je n'avais définitivement pas planifié acquérir un 6-plex à la fin 2012. Je n'en avais pas les moyens financiers. Je n'avais pas de liquidité. Mais l'opportunité était tellement belle que j'ai dû prendre des risques et faire un montage financier moins traditionnel pour ne pas laisser passer l'opportunité. Comme au Monopoly, cette transaction aurait pu causer ma perte financière. Parfois, on ne sait pas toujours l'impact qu'aura une décision.

Ça fait partie du jeu. Ça fait partie de la vie.