Les 10 commandements du flippeur de maison

Dans ma série d'articles sur les "10 commandements de", voici les 10 commandements du flippeur de maison.

1) Ton secteur, tu maîtriseras

Les immeubles similaires vendus récemment dans le même secteur, tu connaîtras. Que ce soit un condo, une maison ou un plex que tu veux flipper. Si les comparables rénovés se vendent 300 000$, n'achète pas ton immeuble non rénové 280 000$. Tu dois être capable de reconnaître les propriétés qui ont le potentiel d'être flippées avec profit. Si tu en es incapable, trouves-toi un courtier qui s'y connaît dans les flips. Encore mieux s'il en fait lui-même.

2) Le syndrome du tant qu'à faire, tu éviteras

En faire toujours plus, tu éviteras. En gestion d'un projet, il y a trois grandes contraintes: l'envergure des travaux, l'échéancier et le budget. L'envergure est souvent le plus difficile à gérer car les flippeurs tombent vite dans le syndrome du tant qu'à faire ou du tant qu'à y être. Moi le premier. Évidemment il ne faut pas te fermer les yeux si tu trouves des problèmes qui doivent être réglés.

C'est toujours tentant d'en faire plus et plus et plus. Poses-toi toujours les questions suivantes: Est-ce essentiel? Est-ce que si je ne le fait pas, ça va éloigner les acheteurs? Est-ce que ça ajoute une valeur à la propriété si je le fais? Est-ce que je vais récupérer ces coûts lors de la vente?

3) La tête dans le sable, tu n'auras pas

Je parle ici des coûts souvent oubliés dans les analyses pré-achat: coût d'achat (notaire, inspection, assurances-titres, taxe de mutation, etc.), des coûts de détention (assurances, taxes foncières, électricité, gazon, etc.), coûts des travaux réalistes, coûts de revente (la commission du courtier, nouveau certificat de localisation au besoin, etc.).

Pour les assurances, oublies ça si tu penses que ça va te couter juste 1 000$ par année pour assurer une maison vacante. Pour une unifamiliale, pour une couverture de 6 mois et pour le feu seulement, ça peut facilement te coûter plus de 2 000$.

Pour les travaux à effectuer, tu ne seras pas trop optimiste. Prévois un budget pour les imprévus ou pour tes mauvaises estimations (ça va t'arriver!).

4) Des rénovations payantes, tu feras

Le plus de murs possibles, tu abattras (Merci Dave Powell pour l'inspiration de ce commandement). Ce mur entre la cuisine et le salon: out! Ce corridor qui ne sert à rien et qui donne un effet de longueur: out! Pour un effet wow presque assuré, c'est très tendance d'ouvrir les espaces de vie. À ne pas faire seul évidemment, surtout pour les murs porteurs.

Les portes et fenêtres, tu changeras. Comme le dit Dave, "c'est un mythe que celles-ci coûtent trop cher à remplacer et ça donne un look d'enfer". Ces temps-ci, les fenêtres extérieures noires sont définitivement à envisager. Ce n'est pas toujours nécessaire de les changer évidemment, mais il faut considérer cette option.

Joints de mortier noirs et fenêtre noire. 
Dave rajoute, "une cuisine IKEA, tu éviteras". Une cuisine faite sur mesure par un cuisiniste, ce n'est pas nécessairement très cher! Regardes les maisons rénovées déjà vendues dans ton secteur, quels genres de cuisine ont-elles? La cuisine peut être un élément qui fera vendre la maison, à ne pas négliger.

Je pourrais continuer cette liste encore longtemps.

5) Ton prix de vente, tu ne surestimeras pas

Trois scénarios, tu te feras. Un scénario pessimiste, un réaliste, un plus optimiste. Tu utiliseras des prix de vente différents pour chaque scénario, basés sur ton étude du secteur avec les propriétés vendues récemment, un courtier peut t'aider avec ça.

Un bungalow de 1000 pieds carrés et un cottage de 1000 pieds carrés ne se vendent pas nécessairement pas au même prix. J'étais mystifié dernièrement en voyant que pour un même secteur, les cottages se vendent 100 000$ plus cher pour une superficie identique. Bref, bases-toi sur les comparables vendues pour analyser ça.

6) Un plan B, tu auras

Que feras-tu si après 6 mois, 8 mois, 12 mois, la propriété ne se vend tout simplement pas? Même à ton prix pessimiste? Imagines-toi que tu as un prêt avec un prêteur privé qui te coûte 15% d'intérêt, un moment donné, le stress financier va monter.

Es-tu à l'aise avec l'idée de garder la propriété et la mettre en location? Est-ce que les revenus de cette location permettraient de couvrir les frais pour conserver la bâtisse dans ton parc? Pourrais-tu envisager la location avec option d'achat? Un refinancement conventionnel pour rembourser le prêteur privé (avec l'option de la location)?

 Bref, penses au pire scénario et penses à ton plan B et C.

7) Dans la peau des acheteurs potentiels, tu te projetteras

Quelle clientèle est ciblée par le projet? Des premiers acheteurs, des deuxièmes acheteurs? Quel genre de finition veut cette clientèle? Des comptoirs en stratifié ou en quartz?

Pour aider les acheteurs potentiels à se voir vivre dans la propriété, Dave Powell ajoute: "Ne prenez pas pour acquis que les acheteurs auront la vision du produit fini, partagez votre vision en y mettant le plus d'éléments favorables à leur imagination". Ça vaut la peine de faire du home staging pour meubler l'espace. Quelques centaines ou milliers de dollars bien investis.

8) Les inspecteurs de la RBQ, tu éviteras

L'article 8 de la loi sur le bâtiment du Québec dit qu'une personne est présumée entrepreneur si elle offre en vente un bâtiment dans lequel des travaux de construction ont été réalisé dans le but de vente ou d'échange. Donc ça prend une licence de la Régie du bâtiment du Québec.

Attention, ça ne dit pas de simplement donner les travaux à un entrepreneur qui a sa licence! Ça implique que l'investisseur qui fait le flip doit aussi avoir sa licence. Plusieurs réussissent à ne pas se faire prendre. Les amendes peuvent être spectaculaires dans le cas contraire.

9) Tes fournisseurs, tu magasineras

Passer plusieurs heures à comparer les prix pour tes différentes matériaux, ça peut te faire sauver beaucoup, beaucoup d'argent! Si une heure de recherche te fait sauver 200$, c'est un bon taux horaire! Tout ça prend de la planification par contre. Si tu es du type dernière minute, tu n'auras pas le temps de faire ce magasinage. Quand je parle de magasinage, je ne parle pas nécessairement de payer le moins cher possible non plus... pour un électricien ou un plombier qui fait du bon travail, je suis prêt à payer le prix qu'il faut.  Une équipe qualifiée et compétente, ça se monte avec le temps et au fil des différents projets. Demande trois soumissions pour tes différents travaux et compare ce qui t'est offert.

De plus, comme la propriété est achetée dans un but de revendre, l'entrepreneur qui effectuera les travaux devras payer ses employés selon le décret de la construction, avec des employés qui ont leurs cartes de compétences. Les coûts des travaux en seront d'autant plus juteux. Ça, c'est pour être légal évidemment. La plupart des flippeurs ne respectent pas ce dernier point, mais c'est à leurs risques et périls.

10) De tes erreurs, tu apprendras

Des erreurs, tu vas en faire. Comme le dit le diction: "c'est en faisant des erreurs qu'on apprend". Tu ne t'en souhaites pas, mais tu vas en faire pareil! Ça fait 10 ans qu'on effectue des travaux et on fait encore souvent des erreurs. À chaque erreur, on apprend pour le prochain projet.

Note à moi-même: "Tsé ce drain français que tu veux refaire pour 20 000$, n'oublies pas que tu vas devoir refaire le terrassement et le pavé uni aussi...et que ton 20 000$ vient de se transformer en 40 000..." Oups!

Lire aussi: Les 10 commandements du propriétaire locatif
Lire aussi: Les 10 commandements des locataires

Commentaires

  1. Excellent article! Certains home stagers peuvent aussi vous aider à sélectionner vos finis et bénéficient souvent d'escomptes négociés chez leurs fournisseurs, vous faisant économiser temps et $$, et des maux de tête en moins

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  2. Ca prend vraiment une license RBQ , quell sont les cout?
    Est ce qu'on doit payer de l'impot a la vente si on a deja une maison?

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    1. Une licence RBQ, ça varie entre 300$ pour le cours jusqu'à 5000 ou 6000$ si c'est fait par l'APCHQ. Ensuite vient les frais de licence, 1400$ la première fois et environ 1000$ ensuite à chaque renouvellement annuel.

      Pour l'impôt, un flip, c'est un revenu d'entreprise, donc 100% du profit est imposable.

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  3. Charles Lafrenière13 octobre 2017 à 11:44

    Bel article! J'ai aussi appris la règle pour la RBQ. Je croyais effectivement que si j'engageais un Général, que ce n'était pas requis. Est-ce possible de savoir quelle licence exactement il faut avoir?
    Merci!

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    1. Cela prend généralement la licence d'entrepreneur-général en bâtiments de tout genre (1.3)

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  4. Comme auto constructeur, tu n'as pas besoin de licence?

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  5. C'est tellement ça!! Et j'avoue être tombée dans le piège no 2 mais me servirai du commandement no 10 :)

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  6. Pour la règle 8, il y un point que vous devez tous catcher et c'est la différence entre une amende entre celle de la CCQ et celle de la RBQ:
    -La CCQ va te donner une amende de quelques milliers de dollars si tu fais des travaux sans la carte de compétence nécessaire (disons peinturer toi même un logement de ton plex que tu n'habite pas)
    -Quant à elle, la RBQ va te donner une amende de 25 000$ à 50 000$ si tu exécute des travaux qui nécessite une licence d'entrepreneur généraux (exemple) et que tu n'as pas cette dite licence.

    Sachez dans quoi vous vous embarquer. Certains se diront "Jla paierai cette amende de 2000$ si la CCQ me pogne, j'ai pogné un deal."
    Mais personne n'a un 50 000$ qui traine pour payer ça (ceux qui ont ce genre de cash de lousse ont déjà leur licences pcq ils connaissent la game)

    Will A.

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  7. Très intéressant comme article. Ne lâchez pas !

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