Jeune investisseur immobilier

Une maison comme seul actif - Travailler toute une vie et finir pauvre

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samedi 26 novembre 2011

Reprise de possession d'un logement - Partie 2

Dans mon récent article sur la reprise de possession d'un logement, j'expliquais le processus à suivre pour résilier un bail lorsqu'un propriétaire désire s'y loger ou y loger ses parents ou enfants. Dans mon cas, je désirais reprendre un très grand logement dans lequel vit une famille de 8 personnes, afin d'y loger ma mère et ainsi retrouver une maison familiale où nous pourrons se retrouver les week-ends.

Et bien, tout s'est bien déroulé finalement. Je leur ai d'abord envoyé un avis de reprise de possession par courrier recommandé, sans y mentionner de montant forfaitaire pour les dédommager. Leur réponse, par courrier recommandé, a été rapide : cette offre est REFUSÉE !

Négocier une convention de résiliation de bail

C'est normal, je m'y attendais, surtout que c'est le 6e fois que cette famille se voit reprendre son logement par un propriétaire. Ils connaissent la procédure ! Je les ai donc appelés pour en arriver à une entente négociée raisonnable pour les deux parties.

Voici les détails de notre entente :

Le montant de leur loyer: 1 135 $ / mois, incluant l'électricité.

Mon offre pour les dédommager : une somme forfaitaire de 2 500$, soit l'équivalent d'un mois de loyer à 1 135 $ en plus d'une somme de 1 365 $ pour les frais de déménagement et de réinstallation. Je les ai également autorisés à quitter leur logement avant l'échéance du bail le 30 juin 2012. Ce 3e point a semblé les réjouir. Je paye une somme de 1 135 $ à la signature de la convention de résiliation du bail et je donnerai la balance le jour du déménagement. Leur seule exigence supplémentaire : avoir une lettre de référence pour les aider dans leur recherche d'un nouveau logement.

Je suis bien content de ne pas avoir à aller débattre de tout cela devant la Régie du logement !

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mardi 22 novembre 2011

Acheter un condo au Mexique

Puerto Vallarta, Mexique

Il y a présentement un gros "buzz" autour de l'achat de condominiums en Floride: les prix ont baissé d'environ 40-50 % depuis 2007, les prix sont donc alléchants. La Floride, c'est bien, mais ça reste les États-Unis. Les prix pour y vivre ou pour y passer des vacances sont quand même assez élevés. Le mode de vie est aussi américain. Un des avantages est la facilité de s'y rendre rapidement en avion.

En février dernier, j'ai passé 11 jours à Puerto Vallarta au Mexique avec des amis qui y vont depuis une dizaine d'années. Nous avions loués un magnifique condo sur le bord de la plage dans la Zona Romantica, le "vieux" Puerto Vallarta.

Nos discussions ont souvent tourné autour de l'investissement immobilier au début du séjour. Nos deux amis disaient ne rien vouloir savoir d'investir en immobilier locatif, ni au Québec, ni ailleurs. Puis... un bon jour en revenant de la plage, les voilà qu'ils nous annoncent qu'ils vont visiter des condos avec un courtier à Puerto Vallarta... juste pour voir ! Je n'étais certainement pas pour manquer l'occasion de me joindre à eux pour avoir un aperçu du marché immobilier à Puerto Vallarta.

Puerto Vallarta, une ville dynamique en
train de se renouveler pour l'avenir

Une ville dynamique

Pour plusieurs Québécois, Puerto Vallarta sonne comme "vieille destination" qui était populaire dans les années 1990. Pourtant, cette ville est très dynamique, vivante, les restaurants y sont excellents, le night life est aussi très vibrant. C'était une belle découverte pour moi, j'avais déjà visité beaucoup de régions du Mexique et tous les pays d'Amérique Centrale, et je dois dire que c'est très plaisant. L'immobilier vit aussi une période intéressante. Il y a plusieurs condominiums en construction et des condos existants en vente.

L'état du marché à Puerto Vallarta

Nous avons donc visité une dizaine d'unités de différente qualité (et de prix !) Les prix allant de 150 000$US à 600 000$US dans la zone touristique. Évidemment, plus on s'éloigne de la plage, moins c'est cher. Certains projets sont carrément époustouflants ! Par exemple le Molino de Agua avec de très grandes unités. Les prix y sont élevés aussi. Ce qui est intéressant dans bien des condos, ce sont les grandes terrasses extérieures qui donnent soit sur la salle à manger ou le salon. On a l'impression d'y vivre à l'extérieur.

Nos amis ont acheté deux unités dans un projet en construction et ont fait modifier les plans pour avoir un plus grand condo à la place. C'est l'un des projets les plus intéressants sur le marché actuellement. Il s'agit du Signature by Pinnacle. En février, les prix étaient 20% plus bas que présentement, durant la prévente. Nos amis ont acheté au bon moment... quelques jours plus tard, les prix montaient de 10%. Et encore une fois quelques mois plus tard. Pourquoi s'achètent-ils un condo au Mexique ? Premièrement pour avoir un pied à terre pour leur retraite dans une dizaine d'années, et deuxièmement pour avoir un immeuble locatif. En effet, ils vont louer ce condo lorsqu'ils n'y seront pas.

Condo avec terrasse extérieure

L'infrastructure pour gérer la location est en place à Puerto Vallarta. Il y a des agences de location qui s'occupent de tout, de la publicité, des réservations, paiements et de la femme de ménage. Ces agences gardent 20% du prix de location. En haute saison, les prix de location peuvent être autour de 400$US/jour. En basse saison, les prix sont autour de 150$US/jour pour un condo de deux chambres à coucher.

Comment acheter un immeuble au Mexique ?

Le financement est beaucoup plus facile maintenant pour les canadiens et les américains. L'hiver dernier, nous aurions pu avoir une hypothèque dans une banque américo-mexicaine à un taux de 7% pour 25 ans. La mise de fonds nécessaire est de 30%. Ce qu'il faut savoir, c'est qu'un étranger ne peut être propriétaire d'une résidence près des frontières mexicaines (incluant près de la mer). Comment faire alors ? Les étrangers achètent via des banques mexicaines. Ce qu'ils achètent, c'est un droit d'utiliser de façon illimitée une résidence, via une fiducie bancaire appelée Fideicomiso. Les taxes municipales y sont très basses, quelques centaines de dollars par année. Les frais de condo y sont d'environ 2$US/mètre carrée, très raisonnables considérant qu'il y a l'entretien de la piscine, du gym et des employés de sécurité autour du complexe.

Mon coup de coeur

Pendant que nos amis faisaient leurs démarches d'achat, nous avons visité un super beau projet, notre projet coup de coeur : le Riviera Cuale. C'est un projet qui a gagné un prix d'architecture, situé un peu plus loin de la zone touristique, sur les rives de la rivière Cuale, d'où son nom. Pour un condo de 70 mètres carrés avec une chambre à coucher, les prix étaient d'un peu moins de 200 000$US. Évidemment, les unités les plus intéressantes sont autour de 350 000$US, avec une grande terrasse donnant vue sur la rivière et l'océan. Le projet possède aussi l'infrastructure pour faire la location des unités en échange d'un certain pourcentage des revenus. Le projet débutera sous peu sa phase 2.

J'ai fait des scénarios pour voir si la location permettrait de rentabiliser cet achat. Dans le scénario pessimiste, non ça ne se payait pas tout seul en utilisant un taux de location de 25%. Mais je trouve le Mexique plus intéressant que la Floride. La température y est beaucoup plus stable. Les prix pour y vivre y sont plus bas. J'aime mieux la culture mexicaine qu'américaine. Le problème de sécurité est un enjeu majeur au Mexique cependant. La zone de Puerto Vallarta semble évitée par ces conflits.

Nous gardons à l'oeil les différents projets. Nous devrions y retourner dans un an pour l'inauguration du condo de nos amis. Nous aimerions bien acheter une unité d'ici 6-7 ans quand nos finances nous le permettront. Pour le moment, on se concentre sur nos immeubles en sol québécois.

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samedi 19 novembre 2011

Achat d'un nouvel immeuble à revenus

Les prochaines semaines seront excitantes à la maison ! Ma tendre moitié se lance à la recherche d'un nouvel immeuble à revenus. Où ? Montréal et les environs. Type d'immeuble recherché ? 5 logements et plus (idéalement un immeuble de 8 logements).

Achat d'un immeuble à revenus

Il n'y a pas d'urgence à trouver rapidement cependant. La courtière immobilière a commencé à nous envoyer une tonne d'immeubles pour nous montrer tout ce qu'il y a sur le marché. Il faut maintenant filtrer, analyser, éliminer, regarder la localisation, les secteurs en devenirs, éliminer les immeubles non rentables (les immeubles avec un ratio prix/revenus bruts supérieur à 13.5 seront éliminés rapidement) visiter, visiter, visiter et encore visiter, puis faire des offres d'achats rapidement quand on identifie un immeuble qui rencontre les critères établis.

Pourquoi travailler avec un courtier immobilier pour un achat ?

D'abord, ça ne coûte rien de plus à l'acheteur. La commission du courtier sera payée à même la commission du courtier du vendeur. Par exemple, si le vendeur a signé un contrat avec un courtier à un taux de 6%, le courtier vendeur va généralement donner 2.5% au courtier acheteur. Si vous traiter directement avec le courtier vendeur, celui-ci empochera toute la commission de toute façon. Aussi bien avoir un conseiller qui travaille pour vous. Notre courtière est elle-même propriétaire de deux immeubles à revenus depuis plusieurs années, elle sait bien de quoi elle parle. Pourquoi s'en passer.

Autre raison de travailler avec son propre courtier : celui-ci a du temps pour chercher des immeubles. Généralement,notre courtière le fait à tous les matins et nous envoie les nouveautés. C'est ainsi que j'ai réussi à mettre la main sur un immeuble très rentable ce printemps. L'immeuble était en vente depuis quelques heures à peine (la pancarte n'était même pas encore installée) quand j'ai déposé une offre d'achat.

Faut-il attendre d'avoir tout analysé et visité avant de faire une offre d'achat ?

À mon avis non, même si c'est idéal. Ce printemps, lorsque ma courtière m'a envoyé la fiche descriptive de l'immeuble, qui rencontrait parfaitement mes critères techniques, de localisation et surtout financiers, j'ai déposé une offre d'achat par fax sans même avoir été voir l'immeuble en personne (en fait, j'avais envoyé ma mère passer devant l'immeuble pour le voir), car je voulais être le premier à déposer une offre. Et ça a marché. Sept acheteurs étaient en lice après moi pour avoir cet immeuble.

Mon offre avait cependant des clauses qui m'auraient permis de me retirer. J'avais trois conditions:

1) Me déclarer satisfait de la visite de l'immeuble et des baux de location dans les 48 heures;
2) Me déclarer satisfait du rapport d'inspection dans les 5 jours;
3) Obtenir un financement dans les 10 jours.

Le processus de financement m'a donné quelques sueurs froides, comme je l'ai déjà mentionné dans mon article Gare aux délais selon les institutions financières. Si j'ai eu cet immeuble, c'est clairement grâce au travail de ma courtière, avec qui cherchait un immeuble depuis 6 mois. Nous avions fait trois offres non fructueuses avant de trouver mon achat.

Le moment venu, foncez...

Donc il faut bien analyser, bien calculer, mais quand l'opportunité se présente, il faut foncer. Les prochaines semaines (ou mois!) seront donc intéressants. Nos week-ends seront probablement occupés à faire des visites en rafale. Je trouve cette étape bien excitante, même si l'immeuble ne sera pas pour moi ! Je trouve ça beaucoup plus plaisant en fait que mon propre boulot...

À suivre !

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mercredi 16 novembre 2011

Reprise de possession d'un logement

La gestion d'un immeuble à revenus comporte des hauts et des bas pour un propriétaire. Je suis encore loin d'avoir tout vu et tout expérimenté dans la gestion des locataires. Aujourd'hui, j'entame un processus qui m'est encore inconnu et qui me fait un peu peur : la reprise de possession d'un logement, actuellement loué à une très grande famille, dans le but d'y loger ma mère dès l'été prochain.

J'ai acheté un immeuble de 5 logements en mai dernier dans une ville de banlieue. Ma motivation principale était d'y loger ma mère, de retrouver une "maison familiale" que nous n'avons plus depuis le décès de mon père, d'avoir une maison assez grande pour qu'on puisse y passer un week-end en famille, et finalement un terrain pour que ma mère puisse en profiter avec ses petits-enfants. Je ne cherchais pas un gros immeuble à revenus, mais plutôt une maison unifamiliale avec un petit logement au sous-sol pour aider à payer les frais. C'est mon agente d'immeuble qui a déniché ce magnifique 5-plex. Les 5 appartements étaient loués lors de mon achat.

Le processus de reprise de possession d'un logement

Selon la loi au Québec, un propriétaire a le droit de reprendre possession d'un logement loué à condition de le reprendre pour se loger lui-même, pour y loger un de ses enfants, ou pour y loger un de ses parents. Y loger sa sœur, son frère ou son cousin ? NON. Seulement ses enfants ou ses parents.

Pour avoir le droit de reprendre possession d'un logement, il faut aviser les locataires au minimum 6 mois avant la date d'échéance du bail, il faut indiquer qui on veut loger dans le logement et le lien de parenté et indiquer le numéro de l'article du Code Civil du Québec (c'est le numéro 1957 et suivants). Les locataires doivent être formellement avisés par écrit et vous devez recueillir leurs signatures (soit par courrier recommandé ou par un accusé de réception). Une fois qu'ils ont accusé réception de votre avis de reprise de logement, les locataires ont un mois pour vous indiquer s'ils acceptent ou non de quitter le logement.

La négociation avec les locataires

Si après cette période d'un mois les locataires n'ont toujours pas notifié leur acceptation, le propriétaire doit intenter un recours auprès de la Régie du logement du Québec. La Régie devra accepter l'expulsion des locataires, mais le propriétaire devra peut-être dédommager les locataires par un montant d'argent. La loi ne prévoit pas de dédommagement minimum pour une telle expulsion. Grosso modo, la Régie accorde un montant équivalent aux frais de déménagement. Donc si un locataire vous réclame 8 000 $ en compensation, allez directement à la Régie du logement, ce montant est largement exagéré.

Idéalement, il est mieux de négocier avec le locataire pour éviter de se rendre à la Régie. Se faire expulser de son logement n'est pas agréable pour les locataires. Les parties devraient idéalement s'entendre sur un montant compensatoire raisonnable, par exemple pour couvrir les frais de déménagement et de réinstallation. Si les locataires refusent de négocier, seule la Régie peut trancher.

J'en suis qu'au début de mon processus de reprise de possession... ma lettre recommandée n'est pas encore arrivée à destination. Je raconterai dans un autre texte les résultats de mon processus...

Voir la SUITE de cet article dans l'article Reprise de possession d'un logement - Prise 2

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dimanche 13 novembre 2011

Les désavantages du "point G" en immobilier

Le taux d'inoccupation des logements dans la région de Montréal est beaucoup plus sain qu'il y a 8-9 ans. Je me rappelle en 2003 lorsque j'ai entrepris mes études de maîtrise, c'était quasiment impossible de trouver un logement à Montréal. Dès que les journaux sortaient, je sautais sur le téléphone pour visiter des appartements. Je tombais souvent sur un répondeur me disant que c'était déjà loué !

La situation a changé pour le mieux au fil des années. Le taux d’inoccupation est maintenant d'environ 3 %. Est-ce préoccupant pour les propriétaires immobiliers ? J'en doute. Je considère un taux de 3 % comme étant en équilibre entre l'offre et la demande. De plus, le marché de vente des condos et des maisons a fortement ralenti depuis 12 mois, malgré les faibles taux d'intérêts en vigueur, ce qui signifie que la demande pour les logements devrait se maintenir.

La démographie devrait aussi jouer en faveur des propriétaires d'immeubles locatifs. La population de la grande région de Montréal va continuer à croître au cours des prochaines années : la population devrait augmenter de plus de 700 000 personnes d'ici 2031 selon l'Institut de la Statistique du Québec.

Comme il ne se construit pratiquement plus d'immeubles locatifs au Québec (ce n'est pas assez rentable pour les promoteurs, qui préfèrent construire des condos), l'offre ne devrait pas augmenter suffisamment pour ébranler le marché de la location. De plus, les nouveaux immigrants se dirigent vers la location, Montréal est une ville d'étudiants vivant en location et il y aura toujours des séparés ou divorcés; tous ces gens choisissant d'abord la location d'un logement. Je ne vois pas le jour où la demande pour la location diminuera considérablement.


Locataire abusant de la Section G du bail : un vol pur et simple

Les propriétaires qui se retrouvent avec un logement vide devraient en profiter pour mettre au goût du jour le logement et ainsi en faciliter la location. Mon expérience de ce printemps m'a montré qu'il y a une forte demande pour les logements bien rénovés (insonorisés, nouvelles cuisines et salles de bain). Beaucoup de visiteurs m'ont confié que les logements qu'ils avaient visités avant le mien étaient des "taudis".

Ce qui pourrait jouer en défaveur des propriétaires qui investissent beaucoup en rénovation, c'est la fameuse "section G" dans les baux québécois.

Qu'est-ce que la section G ?

C'est une clause obligeant les propriétaires à indiquer au bail le loyer le plus bas payé pour un logement au cours des 12 derniers mois. Le locataire a 10 jours après la signature du bail pour déposé une demande de règlement de loyer à la Régie du logement du Québec lorsque la clause G est indiquée au bail. Si la section G n'est pas remplie, le locataire a deux mois pour demander à la Régie de fixer le prix de son loyer. Si la section G est remplie et que le locataire découvre par hasard deux ans plus tard que le montant indiqué à la section G était erroné, il aura 2 mois pour porter plainte à la Régie à compter de la connaissance du fait.

Par exemple, le logement que j'ai rénové à l'hiver dernier était loué 505 $ avant le départ du locataire. Après des rénovations majeures ayant coûtées 23 000 $, j'ai reloué l'appartement pour 735 $. Lors de la signature du bail, j'ai indiqué 505 $ à la section G du bail en indiquant la liste des rénovations effectuées. Même si le nouveau locataire était d'accord avec mon prix, il aurait pu déposer une plainte à la Régie du logement du Québec pour augmentation abusive du prix du logement ! Oui oui... En effet, selon le calcul de la Régie, j'aurais dû augmenter le prix que de 65 $ / mois après avoir investi 23 000 $ de travaux et quelques milliers en travaux extérieur ! Si mon locataire m'avait amené devant le tribunal de la Régie, son loyer aurait sans doute été fixé autour de 575 $ / mois. Heureusement, moins de 200 cas de plaintes sont amenés devant la Régie à chaque année concernant la section G.

Le cauchemar du propriétaire

Imaginez-vous la situation suivante: vous êtes propriétaire d'un duplex depuis 2 ans. La locataire au-dessus de vous y habite depuis 23 ans. Comme la Régie du logement du Québec régule les augmentations de loyer, cette locataire paie un loyer de 365 $ / mois, bien en deçà du marché! Bonne nouvelle: la locataire vous annonce qu'elle quitte son logement pour entrer en centre d'hébergement pour personnes âgées ! Alléluia vous dites-vous! Vous effectuez quelques rénovations au logement et réussissez à le louer "au prix du marché pour le secteur", soit 675 $ /mois. Le bail est signé, vous avez rempli la section G en indiquant le prix antérieur de location. Vous êtes enfin soulagé d'avoir loué au prix du marché.

Huit (8) jours plus tard, après avoir bu votre café par un beau matin ensoleillé, vous recevez une lettre enregistrée de la Régie du logement du Québec vous annonçant que le nouveau locataire a déposé une plainte pour augmentation abusive du loyer... Il va probablement gagner en plus avec la législation actuelle. Votre loyer sera fort probablement diminué !!! Au secours...

Pour l'abolition du Point G... oups, de la Section G dans le nouveau cadre législatif de la Régie

Cette clause devrait être abolie selon moi. C'est un élément qui peut être un frein à la rénovation du parc immobilier au Québec et qui est vraiment injuste pour les propriétaires. Les organismes de défense des locataires, dont la FRAPRU fait partie, prônent pour un registre national des baux pour mieux contrôler l'augmentation des loyers. Je crois que ce serait une grave erreur de mettre en place un tel système de contrôle. Plus le contrôle des loyers sera grand, moins les propriétaires investiront dans leurs immeubles pour les maintenir en bon état. La nouvelle législation devrait être ré-écrite de façon à permettre à un propriétaire de relouer un logement au prix du marché.

De plus, un bail est un contrat. Un contrat est normalement accepté entre le "vendeur" et "l'acheteur" en toute connaissance de cause. Si un locataire accepte le prix du loyer indiqué au bail au moment de sa signature, pourquoi pourrait-il avoir un recours à la Régie pour faire diminuer ce prix par la suite en invoquant la section G ? Selon l'avocate Miriam Morissette chez Joli-Coeur Lacasse, la section G "va à l'encontre de la liberté contractuelle" (source CORPIQ, novembre 2011). Un contrat devrait être un contrat. Point.

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mercredi 9 novembre 2011

Immobilier : Êtes-vous pétrifié par la peur ?

Pour faire suite à mon article sur les risques d'investir en immobilier en 2011, j'ai eu l'idée de vous introduire ma citation préférée.

Même si les choses tournaient mal avec la situation économique mondiale, je trouve que trop de gens sont pétrifiés par la peur et par ce que les médias rapportent. Hier, j'assistais à une conférence (une autre!) donnée par la Rich Dad Academy à Montréal sur l'investissement immobilier (l'entreprise de Robert Kiyosaki). C'était rafraîchissant de voir tout un groupe d'investisseurs motivés et motivants. Le conférencier, lui-même un gros investisseur immobilier aux USA, affirme avoir "perdu" 2.7 millions de dollars américain en "valeur" avec la crise immobilière au sud de la frontière depuis 2007. Est-il en train de pleurer ? Non. Il dit qu'il n'a rien perdu puisqu'il n'a rien vendu. Il continue à enregistrer du cashflow positif à tous les mois de ses nombreux immeubles locatifs résidentiels et commerciaux.

Même si un jour j'en venais qu'à tout perdre... Que faire d'autre que de se dire : "La vie continue". Ça fera une histoire intéressante à raconter à mes neveux sur ma chaise berçante à 80 ans... D'où ma fameuse citation:

"Life is not a journey to the grave with the intention of arriving safely in a pretty and well-preserved body, but rather to skid in sideways, thoroughly used up, totally worn out, champagne in one hand ... strawberries in the other and screaming: 'Woo Hoo! What a ride!' " (Bill McKenna)

Traduction libre:

La vie n'est pas un voyage vers la tombe avec l'intention d'y arriver de façon sécuritaire, dans un joli corps et bien conservé, mais plutôt une série de dérapages sur les côtés, un peu amoché, totalement épuisé, du champagne dans une main ... des fraises dans l'autre et criant: "Woo Hoo Quel voyage fantastique !"

Article sur un thème similaire: Gérer les personnes négatives

lundi 7 novembre 2011

Immobilier : Acheter en Floride ?


Investissement immobilier en Floride

J'arrive d'une conférence organisée par Desjardins Bank (la banque américaine de Desjardins) sur les opportunités d'investissement immobilier en Floride. Depuis 2007, les prix de l'immobilier au royaume des oranges ont chuté de près de 50 % (évidemment, les prix de 2007-2008 étaient surévalués à cause de la bulle immobilière que nous connaissons).

Retour en arrière pour vous donner un aperçu de la situation en 2005-2006

Un jeune couple se présente dans une banque américaine pour faire l'achat de leur première propriété, un joli condo. Le couple a des revenus moyens. Prix du condo convoité : 300 000 $. La banque leur propose un achat sans mise de fonds et, encore pire, le montant de l'hypothèque accordée est de 120 % du prix d'achat, soit 360 000 $ !!! Oui, 360 000 $ de dette pour un condo en "valant" 300 000 $. La philosophie de l'époque : les prix de l'immobilier vont continuer à monter, pourquoi ne pas prendre une hypothèque plus haute que nécessaire et en profiter pour faire l'achat de beaux meubles et d'une nouvelle voiture ?

Retour vers le futur en 2011

Le même jeune couple a maintenant un solde hypothécaire de 345 000 $. Son condo en vaut cependant que 140 000 $ suite à la débâcle immobilière et financière. Que faire ? Plusieurs couples ont décidé de remettre les clés de leur propriété à la banque. Ce n'est pas nécessairement une faillite, mais ça peut aussi être un choix de cesser de payer pour une propriété qui vaut moins que le solde hypothécaire. Avant qu'un jugement du tribunal ne donne officiellement la propriété à la banque, le couple peut tenter de vendre la propriété sous la valeur du solde hypothécaire, ça s'appelle une "shortsale". Une fois qu'un jugement est tombé, la banque est en possession de l'immeuble, il s'agit maintenant d'une "foreclosure". Le nombre de propriété sur le marché a donc monté de façon spectaculaire.

Saisir les opportunités immobilières

Présentement, il y a environ 500 000 maisons invendues sur le marché floridien. La pression à la baisse sur les prix est toujours existante. Malheurs pour les uns, opportunités pour les autres. Avec un taux de change canadien à la hausse, une économie canadienne en bonne posture, des taux d'intérêts très intéressants, plusieurs couples ou investisseurs regardent au sud de la frontière. Soit pour une résidence secondaire sous les tropiques, soit pour acquérir une propriété et la mettre en location. Est-ce rentable de faire un achat en Floride ? Attention, il faut être prudent et bien s'informer avant d'acheter n'importe quoi parce que les prix sont bas. La fiscalité américaine et "floridienne" est aussi différente au sud de la frontière. Les conférenciers de Desjardins croient que les prix demeureront bas pour encore 3 ou 4 ans. Les frais avant hypothèque peuvent facilement être de 700 $ à 1 000 $. Difficile de rentabiliser un tel achat ?

Quelques éléments à regarder lors de l'analyse de votre projet d'investissement

Les assurances : pour un condo, les assurances communes incluent les dommages contre les ouragans. Plus vous serez près de la mer, plus l'assurance sera chère.

Les frais de condo : très variables. Sur le bord de la mer, ça peut facilement monter à 700 $ / mois (à cause de l'assurance ouragan). Un élément important à surveiller avant l'achat est le taux de délinquance de plus de 30 jours des frais de condo parmi les autres propriétaires. Un taux de délinquance de 10 % ou moins est considéré "normal".

Le droit de louer votre propriété : certains règlements limitent ou interdisent la location. Détail important à savoir avant d'acheter pour la location !

L'inspection : trois éléments importants à faire vérifier : la présence de termites qui grugent le bois, la présence de gypse chinois de mauvaise qualité qui demande d'enlever tout le gypse et finalement le bon fonctionnement de l'air climatisée. Engagez un inspecteur qui s'y connait.

L'assurance-titre : apparemment, il est plus difficile de clarifier les titres de propriétés aux États-Unis qu'au Canada. Plusieurs banques peuvent avoir des droits sur une même propriété. L'avocat immobilier (il n'y a pas de notaire là-bas) devra vous délivrer une assurance-titre au cas où un litige survient un peu plus tard.

Alors, vais-je investir en Floride ? Je me posais la question depuis quelques temps. Finalement, non je ne suis pas intéressé, du moins pas dans l'immédiat : les différences fiscales et la distance sont des éléments qui ne m'attirent pas. Les gens près de la retraite qui désirent passer quelques mois dans le Sud ont cependant tout intérêt à s'intéresser à ce marché.

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