Investissement immobilier: éléments d'analyse financière (Partie 1)

Analyse financière d'un projet d'investissement immobilier

Un lecteur m'a écrit pour me demander si l'achat d'un immeuble à revenus est encore rentable. La question est très vague et demande une réponse élaborée. Il y a beaucoup de variables à considérer lors de l'analyse financière d'un immeuble à revenus.

Au cours des prochaines semaines, je vous présenterai donc une série d'articles sur les éléments d'analyse financière à prendre en compte lors de l'analyse d'un projet d'investissement immobilier. J'y exposerai les éléments mathématiques que j'utilise lorsque j'analyse un immeuble en vente.

Partie 1 -  À la recherche d'un profit mensuel (cashflow positif)

À des fins d'explications, j'omettrai ici de discuter des variables autres que financières lors du choix d'une propriété à acquérir. Ces autres variables (localisation, types d'immeuble, âge, potentiel d'augmentation de la valeur, types de locataires, etc.) seront éventuellement discutées dans d'autres textes.

Vous avez identifié des immeubles à revenus dans votre secteur et désirez savoir si votre investissement sera rentable ou non à court, moyen et long terme. Dans cet article, je traiterai de la rentabilité actuelle et à court terme d'un immeuble. La rentabilité à plus long terme sera traitée dans les parties 2 et 3 de cette série d'articles. 

Prenons deux immeubles différents pour illustrer cette rentabilité.

1er cas: un immeuble de 4 logements avec les caractéristiques suivantes:

• Prix d'achat: 432 000 $
• Hypothèque : 80% de 432 000$ =  345 600$ (mise de fonds de 86 400 $). Versements mensuels de 1818 $ (21 815 $ / année)
• Revenus annuels bruts: 31 000 $
• Taxe municipale annuelle: 2 950 $
• Taxe scolaire annuelle: 600 $ 
• Taxe de mutation (taxe de bienvenue): 4 980 $
• Assurances: 1 800 $

2e cas: un immeuble de 3 logements avec les caractéristiques suivantes: 

• Prix d'achat de 375 000 $
• Hypothèque : 80% de 375 000$ = 300 000$ (mise de fonds de 75 000$). Versements mensuels de 1578 $ (18 937 $ / année)
• Revenus annuels bruts: 24 000 $
• Taxe municipale annuelle:  2 400 $
• Taxe scolaire annuelle:  500 $ 
• Taxe de mutation (taxe de bienvenue): 4 125 $
• Dépenses d'électricité par année: 3 500 $
• Assurances: 1 500 $ 

Bilan brut mensuel (j'exclus le facteur impôt et amortissement, j'y reviendrai):

1er cas du 4 logements: Profit mensuel de 320 $ ou 3 835 $ / année.

2e cas du 3 logements: Perte mensuelle de 236 $ ou 2837 $ / année.

Donc dans le cas du triplex, qui est moins cher à l'achat, avec des revenus moindres et des dépenses d'opération plus élevées (entre autre l'électricité payée par le propriétaire), l'immeuble n'est pas intéressant car le propriétaire devrait sortir près de 2 800 $ à chaque année pour faire vivre son immeuble, et ce sans compter les dépenses d'entretien et de rénovations et en assumant que ses logement soient loués continuellement.

Le quadruplex est plus intéressant, il génère un surplus de 3 835$ par année. Il faut faire attention cependant, encore ici je n'ai pas mis de dépenses d'entretien et de rénovation.

Ce calcul est cependant insuffisant pour prendre une décision d'achat ou non. Lors des prochains articles, j'élaborerai les autres critères mathématiques à vérifier.

À venir sur le même sujet au cours des prochaines semaines:

Partie 2 - Taux de rendement d'un projet d'investissement immobilier
Partie 3 - Rendement d'un immeuble à revenus : L'analyse des variables financières

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